Riforme: Condominio e Professioni

La Riforma del Condominio e la Riforma delle Professioni

Speciale Riforme: Condominio e Professioni

apr 15 2013

Ipotesi di confronto sulla riforma

La responsabilità dell'assemblea nella scelta dell'amministratore

Ipotesi:

la legge n. 220/2012 è entrata in vigore da tempo.

Il nuovo amministratore all'esito del passaggio delle consegne e della verifica effettuata scopre che al condominio sono state irrogate sanzioni per la mancata presentazione delle dichiarazioni dei sostituti di imposta e il condominio è stato ritenuto responsabile in solido con l'INPS per avere effettuato pagamenti a ditte di fornitori senza il preventivo esame del DURC. Il condominio vorrebbe agire contro il vecchio amministratore per mala gestio. Si tratta di amministratore privo dei requisiti prescritti dall'art. 71 bis Disp. Att. c.c.

Quesito:

il condominio può agire contro l'amministratore con l'azione contrattuale per violazione degli obblighi imposti dall'art.1710 c.c.

Tesi positiva:

Prima della riforma la S.C. ha evidenziato che l'azione promossa dal condominio contro l'amministratore dello stesso e diretta a far valere la relativa responsabilità per omesso versamento all'ente previdenziale dei contributi a carico del condominio che gli siano stati corrisposti dai condomini è da qualificare come azione di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale all'obbligo dell'amministratore di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'art.1170 c.c. Prescrizione decennale ex art.2946 c.c. (Cass. 3233/82).

Tale impostazione sarebbe avvalorata dal fatto che la novella del 2012 ha recepito l'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità con riferimento alla natura giuridica dell'amministratore di condominio assimilabile a quella del mandatario con rappresentanza e pertanto sussumibile sotto la disciplina del contratto di mandato (Cassazione S.U. n. 9148/2008). Con la precisazione che la violazione dei propri doveri rende l'amministratore responsabile dei danni causati al condominio sul piano contrattuale, ma si esaurisce nei rapporti interni con il condominio e pertanto non esclude o dicondominio minuisce la eventuale responsabilità del condominio stesso nei confronti di altri soggetti, compreso il singolo condomino (Cass. n. 850/1981).

Tesi negativa:

nessun risarcimento potrebbe, invece, pretendere il condominio qualora abbia affidato l'incarico di amministratore ad un soggetto che palesemente difettava dei requisiti di legge necessari per svolgere tale attività. In applicazione dell'art.1227 c.c. infatti "se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate. Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando la ordinaria diligenza".

DECISIONE IN DIRITTO

Il condominio non potrà esperire l'azione contrattuale di danno nei confronti dell'amministratore per mala gestio invocando l'inadempimento contrattuale agli obblighi imposti dall'art.1710 c.c. perchè il contratto (di mandato) stipulato con l'amministratore è nullo ai sensi dell'art. 1418 c.c. in quanto concluso "in violazione di legge" (cioè l'art. 71 bis della legge n. 318/42 – Disp. Att. c.c. come introdotto dalla nuova legge n. 220/2012). Conseguentemente non è richiamabile neanche l'art. 1227 c.c.. Peraltro, secondo la dottrina classica, nel nostro ordinamento esisterebbe un principio di autoresponsabilità, appunto, previsto dall'art. 1227, primo comma c.c., che imporrebbe ai potenziali danneggiati doveri di attenzione e diligenza. La dottrina più recente ha, invece, abbandonato l'idea che la regola di cui all'art. 1227, primo comma, c.c., sia espressione del principio di autoresponsabilità, ravvisando piuttosto un corollario del principio della causalità, per cui Dossier Condominio n. 134/2013 22 al danneggiante non può far carico quella parte di danno che non è a lui casualmente imputabile. Ne deriva, pertanto, che la colpa, cui fa riferimento l'art. 1227 c.c., va intesa non nel senso di criterio di imputazione del fatto (perché il soggetto che danneggia se stesso non compie un atto illecito di cui all'art. 2043 c.c.), bensì come requisito legale della rilevanza causale del fatto del danneggiato.

Rapporti con i terzi: danni patiti dai terzi

Quesito: se i terzi danneggiati possono agire contro il condominio deducendo la culpa in eligendo dell'ente di gestione per i danni patiti derivanti da colpa dell'amministratore imperito.

La Suprema Corte ha ritenuto configurabile la responsabilità del condominio per culpa in eligendo, ma la erronea scelta del soggetto, perchè assolutamente inidoneo, integra la violazione di una regola di cautela imposta dall'art. 2043 c.c. e come tale deve essere provata da chi la invoca. Quindi non è sufficiente desumere ex post l'erroneità della scelta dal verificarsi del danno, ma occorre verificare con valutazione ex ante se al momento della conclusione del contratto l'amministratore presentava o meno caratteristiche tali da evidenziarne la assoluta inidoneità ad espletare il mandato (Cass. 25173/2007).

Quesito: Se ipotizzabile una responsabilità della maggioranza condominiale rispetto alla minoranza dissenziente per la scelta incauta. No: infondata una azione risarcitoria. La deliberazione di nomina dell'amministratore privo dei requisiti di legge va riferita al condominio nel suo complesso, non ai singoli condomini. Le deliberazioni sono atti collettivi o collegiali che in virtù del principio maggioritario determinano una volontà unica. Peraltro i condomini dissenzienti ben avrebbero potuto impugnare la delibera assembleare. La responsabilità della maggioranza assembleare nei confronti della minoranza è stata espressamente esclusa dalla Suprema Corte (Cass. 3395/1988 e 7831/1990): non è configurabile una responsabilità aquiliana degli altri condomini per il solo fatto della partecipazione alla maggioranza attraverso la quale si esprime la volontà condominiale.