Problematiche interpretative della 'riforma'

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Art. 1118

Quarto comma: Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Nel testo attuale sembrano considerati “tollerabili” gli squilibri di funzionamento che non siano “notevoli” e non è chiarito da chi debba essere documentata l’assenza degli squilibri stessi e l’eventuale aggravio di spesa per gli altri condomini. Il distaccato continuerà a beneficiare del calore delle colonne montanti che comunque attraversano il suo appartamenti specialmente negli impianti a colonne verticali, resterà comproprietario dell’impianto comune ma non sarà economicamente interessato ad interventi per il miglioramento delle relative prestazioni energetiche con effetti perversi per l’unità funzionale dell’edificio, confliggendo con gli obiettivi europei di risparmio che hanno fissato l’obbligo della contabilizzazione del calore in impianti centralizzati entro il 31/12/2016.

Art. 1129 – Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore

Secondo comma: Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale... nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne visione...

Decimo comma: L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Quattordicesimo comma: L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Appare improbabile che l’assemblea nomini un amministratore senza conoscere le competenze richieste e singolare che in occasione del rinnovo lo stesso amministratore in carica debba nuovamente evidenziare i già conosciuti dati anagrafici e CF.

Non è evidenziato in ogni caso a chi debba essere fatta la comunicazione stessa in caso di inesistenza dell’amministratore (è il caso di un edificio di nuova costruzione o quando l’amministratore è deceduto); è comunque impensabile una comunicazione a tutti i condomini. In ordine alla durata del mandato sono ipotizzabili rinnovi automatici in assenza di modifica delle condizioni economiche (si è reso esplicito ciò che prima veniva individuato come “prorogatio” senza limiti di tempo; infatti il decimo comma precisa che l’assemblea viene convocata solo per revoca o dimissioni dell’amministratore, ma le interpretazioni non sono unanimi. L’amministratore dovrà assicurare disponibilità per far prendere visione dei vari registri obbligatori “ad ogni interessato” che potrebbe anche essere un estraneo al condominio, con delicati riflessi soprattutto ai fini privacy (art. 1129 quinto comma).

La stessa problematica ai fini privacy è stata evidenziata per la targhetta con nominativo e recapiti dell’amministratore con funzione pubblicitaria esterna (Celeste-Scarpa: Riforma del condominio).

 

Art. 67 – Disposizioni di attuazione c.c.

Terzo comma: Nei casi di cui all’art. 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono più di sessanta, ciascun condomino deve designare, con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria provveda alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’A.G. sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore, o in mancanza a tutti i condomini.

Quarto comma: Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’odg e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condomìni. L’amministratore riferisce in assemblea.

Quinto comma: All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

E’ singolare che il “rappresentante” individuato possa essere addirittura un estraneo alla compagine condominiale (da “designare” peraltro con una inspiegabile maggioranza elevata: maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore millesimale) senza dare peraltro soluzione alla gestione straordinaria (esclusa espressamente) che spesso è quella più impegnativa anche per la difficoltà di riunire in assemblea un gran numero di condomini. L’ambigua formulazione del divieto di conferire deleghe all’amministratore (“per la partecipazione a qualunque assemblea” farebbe pensare ad una delega generica valevole per ogni assemblea) ha escluso la possibilità per il “rappresentante legale”, già esistente in ogni condominio, di essere considerato “rappresentante” nella gestione del supercondominio (conosce le esigenze ed assicura migliore informazione dei rappresentati).

Per la durata dell’incarico di tale “rappresentante” la norma fa riferimento al contratto di mandato che all’art. 1722 c.c., oltre alla rinunzia ed alla revoca, richiama un rinnovo automatico dell’incarico analogo a quello ipotizzato per l’amministratore all’art. 1129

Art. 71 - Disposizioni di attuazione c.c.

Il registro indicato al quarto comma dell’art. 1129 e dal terzo comma del- l’art. 1138 del codice è tenuto presso l’Associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

Articolo dimenticato ed inoperante in quanto non esistono più i citati riferimenti negli articoli 1129 e 1138 e l’Associazione dei proprietari è stata soppressa nel 1944.

Conseguentemente soltanto l’assemblea dei condomini può verificare il possesso dei requisiti per svolgere l’incarico di amministratore stabiliti dall’art. 71 bis delle Disposizioni di attuazione c.c. Al riguardo un autorevole parere di un magistrato Tribunale di Roma (Dossier Condominio marzo aprile 2013) ha evidenziato che il condominio non potrebbe esperire l’azione contrattuale di danno nei confronti di un amministratore per mala gestio invocando eventualmente l’inadempienza contrattuale agli obblighi imposti dall’art, 1710 c.c. perché il contratto di mandato con l’amministratore è da considerare nullo in quanto concluso in violazione di legge (mancato rispetto dei requisiti previsti dal citato art. 71 bis).

 

Art. 71 bis - Disposizioni di attuazione

Quarto comma: La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Non è chiarito cosa si intende per “senza formalità”: senza rispettare i termini di preavviso e con diverse forme di redazione e spedizione dell’avviso di convocazione?

Art. 1136 ultimo comma: Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

Visto che il legislatore ha finalmente “consentito” di realizzare il rendiconto in analogia a quello societario sempre “vietato” dalla giurisprudenza, anche per l’elaborazione del verbale di assemblea sarebbe stato utile seguire le indicazioni dell’art. 2375 c.c.: sottoscrizione di presidente e segretario, identità dei partecipanti e relativi valori rappresentati, modalità e risultati delle votazioni, eventuali dichiarazioni degli intervenuti.

Perché mai il verbale deve essere “trascritto” che significa “ricopiato” ovvero con la scrittura di un testo copiandolo da un altro? Con le possibili variazioni che l’amministratore potrebbe fare nella “trascrizione” con firme postume? Con il testo differente da quello realizzato e letto in assemblea? Da rileggere e ratificare quindi all'inizio di una successiva assemblea con spostamento dei termini per eventuali impugnative? Il verbale deve essere uno soltanto; quello elaborato e firmato in assemblea sul registro dei verbali del quale l’amministratore curerà la conservazione.

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