ANCORA SULLA NOMINA DELL'AMMINISTRATORE

Nomina dell'amministratore di condominio: guida alla procedura

In relazione all’articolo pubblicato via web, in data 06/05/2024, da un quotidiano online della Provincia di Cuneo a firma R.G., si impongono una serie di doverose precisazioni.

L’articolo dal titolo “Nomina dell’amministratore di condominio: guida alla procedura” si propone di analizzare come si svolge la nomina dell'amministratore di condominio e come funziona il suo incarico.

Invero, l’articolo contiene una serie di inesattezze, alcune di una certa rilevanza.
In primis, bisogna precisare che la nomina dell’amministratore nei condomini con più di otto condomini è obbligatoria, diversamente da quanto si legge, non a partire dall’anno 2020, ma dal 18/06/2013 data di entrata in vigore della legge 220/2012 cosiddetta “Riforma del Condominio”.

In secondo luogo, non corrette sono le informazioni circa la convocazione dell’assemblea. Invero l’assemblea non è che “può” essere convocata dall’amministratore o da almeno due condomini che rappresentino il 16,66 % del valore dell’edificio. L’assemblea viene convocata dall’amministratore in tutte le ipotesi previste dalla legge e obbligatoriamente ogni volta che ne facciano richiesta almeno due condòmini che rappresentino 1/6 (e non il 16,66%) del valore totale dell’edificio. Se egli non provvede entro dieci giorni, i condòmini possono autoconvocarsi.

Ancora, si rende necessario puntualizzare che non esatta è l’affermazione secondo la quale, in caso di mancata nomina da parte dell’assemblea, vi provveda l’Autorità Giudiziaria “solo in caso di richiesta di almeno due proprietari”.  Infatti, a norma dell’art. 1129 I comma c.c. “Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario”.

Del tutto errata è la distinzione tra “nomina ordinaria” e “nomina straordinaria” a seconda che l’esigenza di nominare l’amministratore sia sorta per mancato rinnovo del mandato oppure a causa di revoca dell’incarico. La nomina è “nomina” indipendentemente delle ragioni sottese alla stessa.  
Ancora è doveroso rettificare quanto si legge nell’articolo in merito al quorum stabilito dalla legge per la nomina dell’amministratore. Infatti, per la nomina dell’amministratore è sempre richiesta la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 II comma c.c. ovverosia il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Giova, altresì, precisare che il voto in assemblea è sempre palese e mai può essere segreto. Ciò in quanto è solo con il voto palese che è possibile accertare il raggiungimento dei quorum di legge per la validità delle deliberazioni e conoscere il nominativo del dissenziente o astenuto cui l’art. 1137 c.c., oltre che all’assente, riconosce il diritto di impugnare la delibera per chiederne l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Ulteriori informazioni non corrette si rilevano in ordine all’accettazione dell’incarico dell’amministratore nominato.
L’art. 1129 c.c. al secondo comma non prescrive che l’amministratore debba “accettare ufficialmente l’incarico per iscritto attraverso un verbale”. La norma prevede la comunicazione dell’accettazione e dei dati da parte dell’amministratore eletto, ma non specifica chi e come ed entro quanto tempo il nuovo amministratore debba comunicare l’accettazione e contestualmente i propri dati.
La soluzione più semplice in funzione del rispetto della ratio della legge appare quella secondo la quale l’Amministratore invia la propria candidatura ovviamente per iscritto (già corredata di tutti gli elementi chiesti dalla legge, soprattutto quelli relativi ai compensi) scrivendo in calce che tale proposta si debba intendere, in caso di nomina, anche come formale accettazione della nomina stessa ad ogni effetto di legge e in particolare ai sensi del 2° comma dell’art. 1129 c.c. Se presente in Assemblea è comunque opportuno che l’Amministratore nominato faccia verbalizzare la propria accettazione, sottoscrivendo il verbale con espresso richiamo alla lettera di presentazione già inviata.

In alternativa, l’accettazione sarà comunicata all’Amministratore uscente che - in virtù dei poteri di rappresentanza dei Condomini ultra mandato allo scopo di evitare pregiudizi - riceverà la comunicazione di accettazione, anche per poter efficacemente dare le consegne al soggetto effettivamente e formalmente in carica. E poi la medesima accettazione verrà comunicata ai Condomini tutti con la prima lettera di presentazione del nuovo Amministratore.
Per quanto concerne la durata dell’incarico indicata dall’autore in un anno rinnovabile alla scadenza, si fa notare che il 10° comma dell’art. 1129 c.c. dispone:“ L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.”
Orbene se è vero che sull’interpretazione di tale comma è stato detto e scritto di tutto e il contrario di tutto, certamente alcuno ha mai sostenuto che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno!!!
Per completezza di informazione si rende noto che le tesi ad oggi contrapposte sono sostanzialmente due:
1)  l’amministratore dura in carica un anno e poi resta nel suo ruolo un altro anno ancora, tacitamente, senza la necessità di mettere all’ordine del giorno la sua conferma, salvo che egli intenda dimettersi, modificare il proprio compenso o i condomini non gli chiedano di convocare l’assemblea per deliberare sulla sua revoca, così come previsto dal successivo 11° comma dell’art. 1129 c.c.
2) l’incarico si rinnova tacitamente senza limiti di tempo (cosiddetto sine die) fino a quando l’amministratore non si dimetta o i condomini chiedano la revoca.
Nell’articolo si legge altresì che “il contratto può essere interrotto in anticipo tramite revoca anticipata deliberata dall’assemblea con votazione a maggioranza” in caso di errata gestione del condominio, inadempienze, incompetenza ecc.
In realtà non è proprio così.
L’assemblea è libera di revocare l’amministratore in qualunque momento e per qualunque motivo o meglio anche senza motivo con la stessa maggioranza prevista per la nomina ovverosia: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Va precisato però che in caso di revoca senza giusta causa, la giurisprudenza ormai consolidata riconosce il diritto al risarcimento del danno a favore dell’Amministratore revocato.
Da ultimo, si evidenzia che in caso di gravi irregolarità, l’amministratore può essere revocato dall’Autorità Giudiziaria anche su ricorso di un solo condomino e che l’eventuale richiesta di risarcimento dei danni non è oggetto del giudizio di revoca che si svolge in sede di volontaria giurisdizione, ma se del caso, deve essere proposta con autonomo giudizio in sede di contenzioso ordinario.

La presente nota redatta a cura del Centro Studi Provinciale di ANACI ROMA (estensore avv. Laura Villirilli) si propone di illustrare in maniera compiuta, approfondita e corretta, nonostante la molteplicità delle varie interpretazioni giurisprudenziali, alcuni aspetti della complessa normativa in materia condominiale.
Essa infatti è spesso trattata con superficialità e senza specifica competenza e accertamento preventivo delle fonti, inducendo l’opinione pubblica in errori interpretativi e comportamentali.