L'amministratore di condominio tutore di interessi pubblici

Relazione per una modifica al codice civile

---

La legge 11/12/2012, n. 220 “Modifica della disciplina del condominio negli edifici” entrata in vigore il 18 giugno 2013, è stata approvata frettolosamente al Senato perché la legislatura volgeva al termine; nel resoconto finale della Commissione Giustizia è infatti evidenziato che “il testo presenta indubbie criticità condivise anche da operatori del settore ma è preferibile una riforma della materia condominiale da lunghi anni attesa (codice del 1942), piuttosto che una non riforma”(1).

Sono stati quindi ritirati tutti gli emendamenti correttivi proposti procedendo ad una approvazione senza modifiche.

Il 23 ottobre 2012 nella riunione della Commissione Giustizia del Senato in sede di esame del testo di riforma della disciplina condominiale (A.C. 4041) è stato evidenziato dal correlatore Galperti che sono stati attenuati alcuni poteri dell’amministratore di condominio come quelli relativi agli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici che apparivano destinati proprio alla tutela del patrimonio immobiliare.

Per contro la Sen. Alberti Casellati ha proposto di approvare il testo trasmesso dalla Camera consegnando ad una serie di ordini del giorno le indicazioni per gli emendamenti da apportare nella successiva legislatura.

Forse lo strumento giuridico attraverso il quale si è gestita gran parte del patrimonio immobiliare, è entrato in crisi; difficoltà di costituzione dell’organo deliberante in funzione del numero dei soggetti che hanno diritto alla convocazione, il contenzioso crescente e la necessità di interventi straordinari di manutenzione.

Di fronte alla difficoltà di convocazione dell’assemblea ed alla scarsa attendibilità dei risultati, l’intervento dell’organo assembleare si riduce sempre di più; l’esigenza di realizzare opere urgenti e di conservare omogeneità alla gestione consiglia interventi sul piano amministrativo volti a sopperire ad inerzie e remore legate alle situazioni soggettive dei singoli partecipanti.  La Cassazione (III civile n. 15872 del 2010) non ha riconosciuto all’amministratore la legittimazione autonoma a sottoscrivere un contratto di assicurazione anche se oggi si sollecita la necessità di una polizza “anticalamità”.

Assume quindi maggior rilievo la figura dell’amministratore come elemento centrale di una coerente gestione, come destinatario di un rapporto fiduciario che finisce per coinvolgere una parte degli stessi diritti individuali.  C’è da chiedersi quindi se l’istituto condominiale che ha la sua matrice nell’attribuzione dei tradizionali diritti dominicali ai partecipanti offra in concreto quella copertura che i proprietari hanno diritto di attendersi per ottenere un utile godimento dei servizi ed impianti senza troppe perdite di tempo.

A partire quindi da una certa dimensione e con un determinato grado di complessità, occorre ipotizzare il ricorso allo schema societario (finalmente ne è stato adottato il rendiconto) attribuendo ad un ben individuato ”consiglio dei condomini” un ruolo specifico e ben determinato nella formazione della volontà dell’organo di gestione.

Amministratore quindi non solo con tutti i requisiti dell’art. 71 bis disp. att. c.c., ma controllato da un organismo interno, con modalità da definire con grande attenzione, analogamente a quanto da tempo previsto dal codice civile per l’ambito societario che individua “tutte le operazioni necessarie per l’attuazione dell’oggetto sociale”.

La professionalità degli amministratori connessa alla possibilità di verifica dei requisiti relativi (art. 71 bis Disp. att. c.c.), l’obbligo di formazione ed aggiornamento professionale secondo il D.M. n. 140/2014 e l’individuazione di principi contabili analoghi a quelli societari (nuovo art. 1130 bis c.c.) consente di affidare all’amministratore poteri superiori a quelli attuali senza depauperare l’assemblea condominiale delle scelte amministrative di fondo secondo le tematiche generali che sono le sole affrontabili da un organo collettivo non permanente, di complessa convocazione e di altrettanto complessa gestione.  Anche il consiglio di condominio è già previsto dalla stessa legge n. 220/2012 dall’art. 1130 bis c.c.

Giova altresì rilevare che tra le attribuzioni dell’amministratore evidenziate al punto 6 dell’art. 1130 c.c. è prevista la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente anche “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”.

La Costituzione garantisce all’art. 32 la tutela del diritto alla salute per ogni cittadino che deve essere assicurata attraverso tutte le idonee iniziative di carattere preventivo.

Nel condominio sussistono anche interessi pubblici da tutelare quali la sicurezza degli impianti e parti comuni quale garanzia per tutti coloro che si trovano a frequentare l’edificio per ragioni varie (postini, manutentori, addetti alle notifiche, medici, ospiti, ecc.).

In occasione di interventi prescritti da provvedimenti legislativi si ripropongono le perplessità sulla natura, così indefinita nel nostro ordinamento, della figura professionale dell’amministratore che dovrebbe garantire l’applicazione di norme aventi carattere sociale con il condizionamento di una possibile volontà ostativa dell’assemblea in ordine all’esecuzione di adeguamenti comunque dovuti, la cui inadempienza risulta anche sanzionata.

Nella sentenza del giudice di pace di Latina Vecchiano (7/3/1996, n. 44) le prescrizioni delle norme di sicurezza degli impianti sono state considerate di applicazione automatica escludendo anche il diritto di veto assembleare.  E la Cassazione penale si è più volte pronunciata non ritenendo responsabile l’amministratore quando gli interventi non effettuati che hanno determinato l’evento lesivo, sono imputabili all’inerzia dell’assemblea regolarmente informata.

Così la sicurezza non è intesa come fattore strategico di sviluppo ma individuata soltanto come adempimento formale; concezione anacronistica tenuto conto del continuo miglioramento degli standards abitativi.

Anche all’art. 3 del T.U. sulla sicurezza (D.Lgs. n. 81/2008) è evidenziato che nei confronti dei dipendenti condominiali trovano applicazione soltanto gli obblighi di formazione ed informazione.  Il Ministero del Lavoro ha chiarito che la necessaria valutazione dei rischi va distinta dalla redazione formale del documento (DVR da parte del professionista qualificato con relativa parcella) che non risulta richiesto dalla normativa vigente, per cui in caso di avvicendamento nell’incarico di amministratore necessita una nuova valutazione dei rischi del sostituto dello stesso tipo.

Risultano pertanto in funzione autorimesse e centrali termiche senza benestare dei Vigili del Fuoco, impianti elettrici ed ascensori non sottoposti alle prescritte verifiche periodiche in conseguenza di attività svolte senza requisiti di professionalità dell’amministratore o di assenza di delibere assembleari per l’approvazione degli oneri connessi.

Il proposto art. 1122 quater c.c. (peraltro già approvato dal Senato come art. 1122 bis nel testo trasmesso alla Camera il 27 gennaio 2011 in sede di proposte modifiche alla disciplina del condominio negli edifici – AC 4041 e successivamente espunto), avrebbe l’obiettivo di assicurare la tutela della sicurezza negli edifici favorendo il raggiungimento degli obiettivi di sviluppo delle attività professionali abilitate al rilascio delle richieste certificazioni.

 

Art. 1122 quater c.c. (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici)

Nelle parti comuni non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per l’integrità della parti comuni, nonché per l’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono.

L’amministratore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, nomina un tecnico ed esegue l’accesso alle parti comuni.

A seguito della relazione del tecnico l’amministratore dispone previo assenso, ove possibile, del consiglio dei condomini, gli opportuni provvedimenti ed interventi.

Analogamente provvederà per la stipula di una polizza assicurativa incendio e R.C. nonché per la tutela dei rischi ambientali senza oneri a carico dello Stato.

 

 

___________

(1)  R. Triola: La riforma del condominio tra novità ed occasioni mancate (Giuffrè-2014)” Si può dubitare del fatto che sia corretto parlare di riforma, non essendo possibile individuare nella nuova disciplina dei principi guida ed emergendo piuttosto una operazione di restyling della disciplina vigente, senza neppure la ricerca di una soluzione dei veri problemi di fondo, quali risultanti dalle incertezze della giurisprudenza e della prassi”.

 

* Consigliere Nazionale

 

---

---