Il supercondominio: gestione e problematiche

L'assetto giurisprudenziale e il nuovo art. 1117-bis

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L’assetto giurisprudenziale

Nella disciplina anteriore al 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma ex legge n. 220/2012) era consolidato l’orientamento della giurisprudenza nel senso che la situazione di c.d. supercondominio si costituiva di diritto in virtù del fatto obiettivo che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomìnii, avevano in comune taluni beni od impianti legati - attraverso la relazione di accessorio a principale - con gli edifici medesimi e perciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati; non era, quindi, necessaria, per la nascita del supercondominio, alcuna manifestazione di volontà, da parte dell’originario costruttore o di tutti i proprietari o dell’assemblea (Cass., II, 14 novembre 2012, n. 19939, Arc. Loc., 2013, 165; Cass., II, 17 agosto 2011, n. 17332; Cass., II, 31 gennaio 2008, n. 2305, Riv. Not., 2008, II, 863, con nota di Musolino; Riv. Giur. Edil., 2008, I, 1003, con nota di De Tilla; Nuova Giur. Civ., 2008, I, 797, con nota di Esposito). In altri termini, era l’architettura a fare il supercondominio piuttosto che la volontà espressa dai proprietari.
Si sono, quindi, configurati supercondomìnii in relazione ad una pluralità di edifici, ciascuno con una propria autonomia strutturale e funzionale, ma aventi in comune taluni beni, impianti e relativi servizi, come l’impianto centrale di riscaldamento, il sistema di scarico delle acque, l’alloggio del portiere, il cortile, i viali di accesso, l’area di parcheggio ecc.. La gestione di tali beni condivisi è stata ritenuta soggetta alla stessa disciplina prevista per il condominio, con riconoscimento della veste di partecipante a ciascun titolare della proprietà di unità immobiliari inserite in ogni edificio; il supercondominio era, quindi, una situazione di speciale comunione tra tutti i condòmini e non tra condomìnii, tra tutti i proprietari e non tra edifici, al punto che la Cassazione escludeva che, sia pure all’unanimità ed in sede contrattuale, i condòmini di ogni edificio potessero prevedere di farsi rappresentare in assemblea dall’amministratore (secondo, infatti, Cass., II, 6 dicembre 2001, n. 15476, Riv. Giur. Edil., 2002, I, 310; Vita Not, 2002, I, 314; Foro it., I, 2002, I, 1066, è nulla la clausola del regolamento di condominio, pur avente natura contrattuale, che deleghi all’amministratore la rappresentanza in assemblea supercondominiale).
Una diversa considerazione era riservata a quei beni, come le attrezzature sportive, gli spazi d’intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune (Cass., II, 18 aprile 2005, n. 8066, Giust. Civ., 2006, I, 915; Cass., II, 3 ottobre 2003, n. 14791, Foro it., 2004, I, 487, in conformità a quanto sostenuto, in dottrina, da Corona) sulla base della considerazione che tali beni avessero una loro autonomia, strutturale e funzionale, tale da escludere quel nesso di accessorietà necessaria, rispetto alle unità immobiliari in proprietà esclusiva, che giustificava l’applicazione del regime proprio del condominio; per tali beni, quindi, si configurava una situazione di comunione ordinaria, non di condominio (c.d. teoria del doppio regime).

 

Il nuovo art. 1117-bis

A partire dal 18 giugno 2013 la riforma ha introdotto un ulteriore articolo che estende espressamente l’applicazione del regime del condominio - in quanto compatibile - alle ipotesi nelle quali una pluralità di edifici o di condomìnii condividano taluna delle parti comuni ai sensi del precedente art. 1117, vale a dire tutte quelle legate dal vincolo di destinazione al servizio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.
L’assetto giurisprudenziale sul c.d. supercondominio è sembrato, quindi, pienamente recepito: tuttavia non è da trascurare che la disciplina sul condominio è pur sempre richiamata nei limiti in cui sia compatibile con la situazione di condivisione tra più edifici e tale limite potrebbe utilmente essere applicato per evitare inutili sovrapposizioni tra adempimenti già posti a carico di ciascun edificio e quelli attinenti a taluni, circoscritti beni in situazione di supercondominio.
E’ stato, poi, osservato (Correale, Celeste-Scarpa, Bordolli) che il richiamo al solo regime del condominio dovrebbe indurre a ritenere superata la teoria del c.d. doppio regime, con conseguente esclusione della riserva di comunione ordinaria già riconosciuta per le attrezzatura sportive, i locali commerciali ecc.; ma in senso contrario si può, tuttavia, argomentare che il regime del condominio è stato espressamente esteso solo alle “parti comuni ai sensi dell’articolo 1117” e, quindi, solo a quei beni privi di autonomia funzionale in quanto destinati ex lege al servizio delle singole unità immobiliari, sicché il rinvio operato dall’art. 1117-bis non dovrebbe incidere sulla disciplina di quei beni aventi una indubbia propria autonomia in ragione della loro struttura e destinazione.

 

Il decoro supercondominiale

È da segnalare da ultimo il rilievo attribuito all’aspetto estetico anche nelle situazioni di condominio complesso o supercondominio, laddove taluni beni - come i fregi ornamentali, le targhe dell’impianto citofonico e le lampade a braccio - pur inerenti ad uno solo dei fabbricati sono stati, tuttavia, ritenuti comuni anche ad altre palazzine in virtù del contributo apportato al decoro architettonico dell’intero complesso edilizio, con conseguente ripartizione delle spese di manutenzione tra tutti i partecipanti (Cass. 23 luglio 2013 n. 17875).
In tal senso viene ad essere, sia pure marginalmente, ridimensionato il consolidato assunto secondo cui il contesto urbano od ambientale sia irrilevante ai fini della configurazione del valore comune costituito dal decoro architettonico: questo resta bensì un bene rientrante nel patrimonio esclusivo dei privati proprietari di unità immobiliari, come tale di regola non condizionato dalle scelte urbanistico-edilizie di zona rimesse all’autorità del territorio, ma diviene, tuttavia, suscettibile di coinvolgere, nella dimensione supercondominiale, complessi o comprensori edilizi talvolta di notevoli articolazioni e dimensioni, specie in località a vocazione turistica ove il rispetto della qualità estetica originaria del costruito assume un indubbio rilievo.
E’, tuttavia, da ritenere che il profilo estetico proprio del supercondominio sia configurabile solo ove gli edifici abbiano in comune almeno un altro bene od impianto, diverso dalla facciata, non potendosi integrare la situazione supercondominiale su basi esclusivamente estetiche, in tal senso confondendosi un valore del patrimonio privato con gli interessi pubblici attinenti all’equilibrio urbanistico-ambientale della zona. Del resto la facciata è un valore immateriale bensì comune ma derivato, in quanto risultante della combinazione di una molteplicità di porzioni materiali (muri perimetrali, balconi, finestre ecc.) e, come tale, inidonea a sostenere di per sé la situazione di condominio.

 

Il supercondominio over 60

La Riforma ha introdotto, nel contempo, una disciplina particolare, all’art. 67, III e IV c. disp. att., quando i partecipanti sono più di sessanta, con l’intento evidente di semplificare il meccanismo di convocazione e deliberazione dell’assemblea, limitatamente all’ambito della gestione ordinaria : ciascun edificio o (sub condominio) deve, infatti, designare il proprio rappresentante all’assemblea, il quale è il solo legittimato a partecipare e ad esprimere il voto nella riunione, per conto del rispettivo edificio (o sub condominio).
Nel supercondominio over 60, quindi, si profila un’assemblea non già di tutti i partecipanti ma dei soli rappresentanti dei (sub) condomìnii, per quanto riguarda la gestione ordinaria (e la nomina dell’amministratore), in forza di una disciplina legale che non è derogabile dal regolamento di condominio, neppure se contrattuale (art. 72 disp. att., ove il precedente art. 67 è specificamente ed integralmente richiamato).

 

Nomina e poteri del rappresentante

Il rappresentante di ciascun (sub) condomìnio è nominato con una delibera della (sub)assemblea a maggioranza altamente qualificata, in quanto è richiesto lo stesso quorum previsto per le innovazioni ordinarie dall’art. 1136, V c. (maggioranza degli intervenuti pari ad almeno due terzi del valore dell’edificio). A prima vista potrebbe sembrare incongruo che per la nomina del rappresentante si pretenda una maggioranza ben più elevata rispetto a quella, ad esempio, idonea a sostenere la nomina dell’amministratore (ove è sufficiente che si raggiunga la metà del valore dell’edificio), ma si deve considerare che il rappresentante è il solo legittimato ad esprimere nell’assemblea supercondominiale la volontà del rispettivo edificio, con efficacia vincolante per i partecipanti al (sub) condominio, nel senso cioè che costoro sono da considerare unitariamente favorevoli, dissenzienti, astenuti (od assenti) a seconda della posizione assunta dal loro rappresentante nell’assemblea supercondominiale.
Il potere di rappresentanza, infatti, non può essere sottoposto a condizioni o limiti, i quali, se eventualmente imposti dall’assemblea, devono considerarsi radicalmente inesistenti (tamquam non essent) in virtù di una espressa previsione di legge (art. 67, IV c., disp.att.). Ciò non vuol dire, tuttavia, che il rappresentante sia investito di una sorta di delega in bianco: egli, infatti, assume la responsabilità propria del mandatario rispetto al (sub)condominio che lo ha designato e deve, in particolare, informare tempestivamente il relativo (sub) amministratore sia della convocazione dell’assemblea supercondominiale (con il relativo ordine del giorno) sia delle deliberazioni ivi successivamente assunte affinché, a sua volta, tale (sub)amministratore possa riferire alla rispettiva assemblea.
Il rappresentante, quindi, è obbligato ad osservare le direttive impartite dal rispettivo (sub)condominio sugli argomenti all’ordine del giorno ed a mettere, previamente, in condizioni il relativo amministratore di sollecitare in tal senso le opportune deliberazioni da parte della (sub)assemblea; tuttavia l’eventuale violazione di tali direttive genera bensì una responsabilità nel rapporto interno con il rispettivo (sub)condominio-mandante ma non incide sul potere di rappresentanza esercitato nell’assemblea supercondominiale, sicché il voto ivi espresso (o non espresso) non può essere annullato solo perché non conforme all’incarico che il rappresentante ha ricevuto. Questo è, in sostanza, il senso della sancita inefficacia di ogni limite o condizione al potere di rappresentanza, che pur si deve svolgere osservando gli obblighi propri del mandatario.
Il voto espresso da ciascun rappresentante “pesa”, poi, in ragione della consistenza, numerica e millesimale, dei partecipanti al rispettivo (sub)condomino, nel senso, cioè, che non vale “uno” nel computo delle “teste” in quanto l’incidenza deve, comunque, commisurarsi all’intera composizione soggettiva ed all’intera caratura millesimale del relativo edificio, senza alcuna distinzione tra le eventuali maggioranze e minoranze che si siano riscontrate nella designazione del rappresentante o nella formulazione delle direttive al medesimo imposte. Il rappresentate, infatti, partecipa all’assemblea supercondominiale in nome e per conto dell’intero (sub)condominio ed il voto espresso (o non espresso) determina univocamente anche la posizione di tutti i condòmini rappresentati.
Costoro, quindi, ai fini della legittimazione all’impugnazione della deliberazione supercondominiale ex artt. 1117-bis - 1137 c.c., sono da considerarsi tutti favorevoli, dissenzienti, astenuti od assenti secondo il ruolo assunto dal rispettivo rappresentante. Potrebbe, poi, ipotizzarsi anche una legittimazione ad agire dell’intero (sub)condominio per tutelare diritti, relativi al rispettivo edificio, eventualmente incisi dalla gestione supercondominiale: è da ritenere, invero, che tale legittimazione non sia incompatibile con quella di ogni condòmino espressamente prevista dalla legge (art. 1137, II c., già ritenuto applicabile in tema di supercondominio: da ultimo Cass., II, 21 febbraio 2013, n. 4340), trattandosi di una iniziativa giudiziale che è, comunque, deliberata a maggioranza dai partecipanti al (sub)condominio e costituisce, quindi, un ragionevole adeguamento della disciplina legale di cui agli artt. 1117 e segg. - espressamente applicabile nei limiti della compatibilità - alla struttura propria del supercondomino; legittimato è, ovviamente, l’amministratore del (sub)condominio ai sensi dell’art. 1131 c.c., esulando, di regola, la rappresentanza processuale nell’ordinario giudizio contenzioso dalle attribuzioni legali proprie del rappresentante in assemblea.
La nomina del rappresentante è, come si è visto, necessaria in quanto l’assemblea supercondominiale over 60, nell’ambito della gestione ordinaria, è inderogabilmente composta dai soli rappresentanti dei condomìnii: perciò la legge prevede meccanismi giudiziali per supplire all’eventuale inerzia o incapacità di nominare il rispettivo rappresentante. L’iniziativa può essere assunta da ciascun partecipante al (sub)condominio interessato oppure anche dal rappresentante di altro (sub)condominio, il quale deve, tuttavia, prima sollecitare con una diffida il (sub)condominio inadempiente a provvedere entro un congruo termine; il rito da seguire è quello informale del procedimento in camera di consiglio (artt. 737 e segg. c.p.c.) ed il contraddittorio si instaura nei confronti dell’amministratore o, in mancanza, nei riguardi di tutti i partecipanti al (sub)condominio. È immaginabile, purtroppo, un ricorso frequente a tali procedimenti di volontaria giurisdizione in quanto non è agevole raggiungere in assemblea il quorum altamente qualificato richiesto per la designazione da parte dell’assemblea.

 

Durata del rappresentante

La legge non regola la durata dell’incarico assunto dal rappresentante, anche se sembra presupporre che l’incarico non sia conferito di volta in volta in relazione a ciascuna assemblea supercondominiale: secondo, infatti, il meccanismo pre-assembleare disegnato dalla riforma, all’art. 67, IV c., disp.att., la riunione supercondominiale viene di regola convocata mediante l’avviso, con il relativo ordine del giorno, indirizzato proprio a ciascun (evidentemente preesistente) rappresentante, al quale compete, poi, informare l’amministratore in modo che costui, a sua volta, riferisca in assemblea (sub)condominiale.
Inoltre una eventuale convocazione indirizzata a ciascun partecipante al (sub)condominio può essere, comunque, eseguita in tempi (cinque giorni prima della riunione supercondominiale ex art. 66, III c., disp. att.) che difficilmente consentono di riunirsi per la designazione di un rappresentate ed il conferimento di uno specifico incarico. Il termine dilatorio ex lege potrebbe, tuttavia, essere opportunamente ampliato in sede di regolamento di supercondominio, trattandosi di profilo attinente all’amministrazione che rientra nel contenuto regolamentare tipico ex art.1138, I c..
Appare, quindi, ragionevole che l’assemblea od il regolamento (sub)condominiale determini la durata del rappresentante in un periodo coincidente con uno o più esercizi annuali in modo da consentire il rinnovo dell’incarico in occasione di una delle riunioni ordinarie per l’approvazione dei bilanci e la nomina dell’amministratore.

 

Incompatibilità tra rappresentante ed amministratore

Si è posta la questione se il rappresentante possa coincidere con l’amministratore del (sub)condominio. In senso contrario era orientata, come si è visto, la giurisprudenza formatasi sull’assetto previgente; all’art. 67, V c., disp. att. il legislatore ha, inoltre, introdotto una preclusione generale al conferimento di deleghe all’amministratore per la partecipazione a qualunque assemblea.
È da considerare, tuttavia, quanto alla giurisprudenza, che il diritto indeclinabile di ogni condomino a partecipare all’assemblea, così come delineato dalla Suprema Corte, è stato chiaramente infranto dalla riforma per quanto concerne la gestione ordinaria dei supercondomini over 60.
La richiamata preclusione generale ex art. 67, V c., riguarda, poi, il conferimento delle deleghe (al plurale), con evidente ed univoco riferimento alla rappresentanza conferibile da ciascun condòmino per una già fissata assemblea, mentre manca qualsiasi cenno specifico alla rappresentanza dell’intero (sub)condominio in forza, non già di deleghe, bensì di una deliberazione assembleare. La preclusione appare, quindi, correttamente riferibile ai singoli condòmini (che non possono conferire deleghe all’amministratore) e non all’intero (sub) condominio per quanto riguarda la scelta del soggetto più idoneo ad assumere l’incarico di rappresentante. Certamente, poi, l’amministratore non può ricevere deleghe nell’assemblea riunita per la nomina del rappresentante, ma non dovrebbe ritenersi a priori non designabile, con il sostegno della richiesta maggioranza qualificata, egli stesso come rappresentante.
Non va, poi, trascurato che la coincidenza tra amministratore e rappresentante del (sub)condominio agevola senz’altro la catena di comunicazione tra supercondominio e (sub)condomìnii, consentendo all’amministratore-rappresentante di riferire immediatamente alla (sub)assemblea ordini del giorno diramati e deliberazioni assunte e così favorendo il controllo effettivo della gestione supercondominiale da parte di ogni singolo partecipante, sul quale incombe, in particolare, l’onere di esperire l’eventuale impugnazione della deliberazione supercondominiale entro il breve termine decadenziale di giorni 30 ex art.1137.

 

Gestione ordinaria e straordinaria

La richiamata disciplina speciale sul supercondominio si applica, come si è visto, solo nell’ambito della gestione ordinaria e per la nomina dell’amministratore (art. 67, III c.), restando, quindi, la gestione straordinaria rimessa alla disciplina generale del condominio ai sensi degli artt. 1117 e segg. - sia pure nei limiti della compatibilità con la struttura del supercondominio - caratterizzata dal diritto inderogabile di ogni condòmino a partecipare alle assemblee ed a concorrere alle relative deliberazioni.
Assume, quindi, rilievo decisivo - oltre al numero dei condòmini: over 60 - la distinzione tra atti ordinari ed atti straordinari di gestione.
Al riguardo è da chiarire che gli atti ordinari non si limitano alla manutenzione ordinaria, nozione consolidata nella materia edilizia e caratterizzata dalla finalità meramente conservativa e non sostitutiva del bene, con scadenze periodiche ed incidenza economica modesta rispetto al valore complessivo della parte comune interessata. Sono, infatti, atti ordinari anche quelli che sono volti a disciplinare l’uso dei beni comuni, ad apportare talune (mere) modifiche, ad approvarne, preventivamente o a consuntivo, i movimenti finanziari, nonché - per espressa, forse superflua previsione - a nominare l’amministratore.
Parimenti non è decisivo il carattere, ordinario o straordinario, dell’assemblea in cui l’atto è deliberato, dovendosi comunque porre attenzione al contenuto obiettivo dell’atto gestorio, sicché anche in una assemblea ordinaria potrebbe essere adottata una decisione di natura straordinaria (e viceversa).
Esulano, quindi, obiettivamente dalla gestione ordinaria quegli atti aventi un impatto propriamente innovativo, secondo la nozione deducibile dall’art.1120, o che sono volti a sostituire radicalmente il bene comune, con conseguente notevole incidenza economica, anche se aventi mere finalità di ripristino (c.d. manutenzione straordinaria).
È da utilizzare, pertanto, la giurisprudenza consolidata sia in ordine alla distinzione tra mera modifica (atto ordinario) e innovazione (atto straordinario), contrassegnata dal mutamento dell’essenza strutturale o della destinazione funzionale del bene (ex multis,Cass., II, 19 ottobre 2012, n. 18052) sia la nozione di “riparazioni straordinarie di notevole entità” - oltre, ovviamente, quella di “ricostruzione dell’edifico” - per la quale già l’art. 1136, IV, c., prevedeva (e prevede) una maggioranza qualificata: nozione, quest’ultima, dalle maglie larghe, la cui individuazione è rimessa alla discrezionalità del giudice del merito, cui compete, comunque, considerare l’ammontare della spesa in sé e rispetto al valore complessivo dell’edifico ed al numero dei condòmini (in tal senso, Cass., II, 6 novembre 2008, n. 26733).

 

Il nuovo supercondominio

Il giurista dovrebbe osservare la regola aurea secondo cui le categorie giuridiche non devono essere create se non necessarie alla stregua del diritto positivo (entia non sunt moltiplicanda); ed allora occorre chiedersi se non sia il caso di riservare la nozione di supercondominio solo a quelle situazioni nelle quali il numero dei partecipanti superi il numero di sessanta e si delinei, quindi, per norma inderogabile, la peculiare struttura dell’assemblea dei rappresentanti dei (sub)condomìni per l’intera gestione ordinaria.

In effetti, laddove il numero dei partecipanti non è over 60, la situazione di condivisione di taluni beni o impianti tra diversi edifici non implica - ora per espressa previsione dell’art. 1117bis - una disciplina diversa da quella ordinaria del condominio e può, quindi, essere opportunamente descritta come situazione di condomìni parziali nell’ambito di un unitario condominio complesso; con la non trascurabile conseguenza che la gestione si mantiene unitaria - almeno ex lege e salva diversa previsione regolamentare - anche se, nella formazione dei quorum e nella ripartizione della spesa, deve tenersi conto dei diversi ambiti soggettivi coinvolti in ragione della destinazione del bene comune al servizio di tutti o solo di taluni condòmini, in conformità alla ormai consolidata applicazione dell’art. 1123, III c. (Cass. II 18 aprile 2005 n. 8066; orientamento che ha trovato pieno riscontro nel medesimo art. 1117-bis, laddove la disciplina del condominio è espressamente richiamata anche in ordine alla condivisione di beni comuni tra più unità immobiliari, oltre che tra più edifici o più condomìnii).

 

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