Il conduttore può far valere direttamente nei confronti dei terzi il diritto alla cessazione delle immissioni come molestie di fatto nel rapporto locativo

Cass. 4 novembre 2014 n.23447

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La pronuncia attiene alla controversia fra conduttore e locatore, ove il primo aveva convenuto in giudizio il secondo, lamentando la provenienza di gravi immissioni di fumo, odori, rumori e vibrazioni dal sottostante locale ristorante di proprietà di terzi soggetti.

Il conduttore chiedeva in sostanza condannarsi il locatore per non averlo tutelato dalle immissioni, qualificate come vizio della cosa locata, lamentando altresì l’inadempimento all’obbligazione del locatore di garantire il pacifico godimento del bene.

La Corte di Cassazione, richiamandosi ad una precedente pronuncia (Cass.09-05-2008 n.11514) ha innanzitutto chiarito che le immissioni non costituiscono vizio della cosa locata poiché non attengono né alla struttura della cosa, né alla sua interazione con l’ambiente che la circonda, ma attengono al fatto di un terzo.

Ne consegue che se esse, ai sensi dell’art.844 cod.civ., sono intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta del terzo e non al locatore; se sono tollerabili non sussiste alcun danno risarcibile.

Anche a voler ritenere che il bene locato sia inidoneo a fare fronte alle immissioni, se esse sono intollerabili il locatore non è tenuto a predisporre cautele contro gli altrui fatti illeciti, mentre se esse sono tollerabili sono anche lecite e pertanto non deve prenderle in considerazione.

Una responsabilità del locatore potrebbe configurarsi solo ove sia specificamente prevista nel contratto una garanzia a carico del locatore per il caso di immissioni.

Dunque nel caso di specie il conduttore non potrà lamentare l’inadempimento del locatore per il fatto del terzo, ma avrà azione diretta nei confronti di quest’ultimo per far cessare le immissioni moleste.

Il caso in esame non rientra infatti nell’obbligazione di garantire al conduttore il pacifico godimento del bene, che si riferisce alla diversa ipotesi di condotte del locatore volte ad impedire il godimento del bene. E nemmeno rientra nella diversa obbligazione di garanzia dalle molestie di diritto, non essendo riconducibili le immissioni alla turbativa in diritto che legittima l’intervento del locatore.

Il conduttore ha dunque solo un’azione diretta nei confronti del terzo, che si rende responsabile della molestia da immissioni, e non può agire nei confronti del locatore.

 

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