La clausola del regolamento condominiale che vieta di rinunciare all'uso del servizio di riscaldamento centralizzato è opponibile al distaccato solo se specificamente trascritta nei pubblici registri

Tribunale di Roma, Sent. 13 novembre 2018 n. 21779

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Con la sentenza in commento il Tribunale di Roma, confermando il proprio recente indirizzo di sezione, statuisce che il divieto di distacco, o meglio, il divieto di esonero dalle spese in caso di rinuncia all'uso del servizio di riscaldamento, non solo deve essere contenuto nel regolamento condominiale contrattuale ma tale vincolo deve altresì essere trascritto presso i pubblici registri

La vicenda di merito nasce dal giudizio promosso da parte di una condòmina, che in precedenza aveva distaccato la propria unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento centralizzato, per l'annullamento della delibera condominiale che, non riconoscendo il distacco operato, attribuiva per intero le spese di consumo del carburante dell'impianto di riscaldamento.

L'impugnante affermava l'invalidità della delibera, sostenendo che il distacco non avesse creato squilibri di funzionamento e aggravi di spesa.

Il condominio convenuto resisteva opponendo la disposizione del regolamento condominiale che vieta l'esonero dal pagamento degli oneri di riscaldamento in caso di distacco.

Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda di annullamento della delibera circa il diniego assembleare del diritto al distacco e accoglieva parzialmente la domanda di annullamento della delibera nella parte in cui attribuiva all'impugnante una spesa ritenuta eccessiva in esito alla CTU espletata.

Nello specifico la clausola dello strumento condominiale imporrebbe a tutti i condòmini il vincolo di partecipazione alle spese di riscaldamento, anche ove il singolo avesse operato il distacco della propria unità immobiliare dall'impianto termico comune.

Per tale ragione l'assemblea avrebbe quindi opposto il proprio diniego al distacco e all'esonero dalle spese.

In tema di rinuncia alle spese la sentenza del Tribunale di Roma, riferendosi a consolidata giurisprudenza, puntualizza che le spese di conservazione del bene comune a norma dell'art.1104 cod.civ. non sono rinunciabili riguardando la stessa esistenza del bene, mentre il condòmino può unilateralmente rinunciare al godimento del bene e sottrarsi alle spese relative al godimento.

In caso di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, il condòmino distaccante deve tuttavia dimostrare l'assenza di squilibri funzionali e di aggravio di spesa. In tale ipotesi sarà esonerato dalle spese attinenti il godimento dell'impianto ma non dalle spese per la sua conservazione.

Il diritto al distacco potrà tuttavia essere vietato da un regolamento contrattuale che, pur non potendo menomare i diritti del condòmino ai sensi dell'art.1138 cod.civ., potrà ben derogare alle disposizioni che la legge non dichiara espressamente inderogabili.

Nel solco di tale orientamento, il Tribunale di Roma aveva stabilito identico principio già con Sent.16 maggio 2016 n.9889: “deve ritenersi che il regolamento contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento laddove sia mirato all'esonero dall'obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione, ben può invece vietare la rinuncia all'uso, ovvero il distacco dall'impianto, non essendo tale divieto in contrasto con la disciplina legale dell'uso della cosa comune”.

Sull'argomento dei vincoli contrattuali alla rinuncia al servizio di riscaldamento è illuminante la recente Sentenza della Cassazione 12 novembre 2018 n.28051, contemporanea a quella in rassegna, ove la Corte statuisce che devono ritenersi valide dette clausole regolamentari solo nel senso di obbligare il condòmino rinunziante a concorrere nell’uso del riscaldamento centralizzato.

E’infatti ben possibile che il Regolamento condominiale di natura contrattuale ponga una norma che, in deroga al criterio legale dell’art.1123 cod.civ., disponga che le spese di gestione dell’impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non fruiscono del relativo servizio, sia per mancato allaccio originario, sia per distacco sopravvenuto.

Tale deroga è consentita dalla stessa disciplina del codice civile.

In realtà, rileva la Corte, la norma del codice che attribuisce al distaccato le sole spese di manutenzione straordinaria o di conservazione non ha carattere di norma imperativa inderogabile, poiché non risponde ad esigenze pubblicistiche di distribuzione degli oneri condominiali in relazione all’uso razionale dell’energia.

Ne discende che i condòmini sono liberi di regolare convenzionalmente una diversa suddivisione delle spese (Cass.12580/2017; Cass.28679/2011; Cass.6158/2006; Cass.1558/2004).

La sentenza del Tribunale di Roma che si commenta specifica più volte che il vincolo convenzionale di attribuzione della spesa di godimento al distaccato in senso derogativo, può essere posto solo da un regolamento contrattuale e non assembleare, valendo solo l'unanime convenzione e non anche la decisione maggioritaria.

A sua volta il carattere contrattuale del Regolamento deve essere non solo allegato da chi vi ha interesse, ma deve essere anche provato mediate il deposito della relativa nota di trascrizione, che nella fattispecie non è stato eseguito.

Specifica il Tribunale che le limitazioni convenzionali all'utilizzo delle cose comuni e all'esercizio delle facoltà dominicali non solo devono essere adottate all'unanimità dei consensi, trattandosi di atti negoziali, ma devono anche essere ritualmente trascritte.

Il Tribunale di Roma statuisce, in conformità con l’indirizzo giurisprudenziale di legittimità ormai consolidato, che le clausole limitative o restrittive dei diritti e delle facoltà dei condòmini sulle proprietà esclusive costituiscono “servitù reciproche atipiche”, consistenti fra l’altro nell’attribuire le spese di godimento del riscaldamento anche ai distaccati a favore e contro tutti i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva, gli uni a vantaggio degli altri.

Ricondotti alle servitù tali limiti convenzionali alle facoltà di uso delle cose comuni, ne segue che per essere opponibili tali limiti anche ai nuovi acquirenti del bene esclusivo, ove il regolamento non sia richiamato con adesione nell’atto di acquisto, non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario, ma è necessario che nella relativa nota di trascrizione sia fatta specifica menzione della servitù.

In tal modo, attraverso la consultazione dei pubblici registri immobiliari, si realizza lo scopo della pubblicità, che, lungi dall’avere un effetto costitutivo, ha lo scopo di rendere conoscibili ai terzi l’esistenza della servitù.

Tale indirizzo conferma precedenti pronunce dello stesso Tribunale (Tribunale di Roma, V sez. sent. 20-12-2016 n. 23693 e 01 settembre 2018 n.16757) e d’altronde condivide l’indirizzo della Corte di Cassazione (Cass.17493/2014; Cass.21024/2016; Cass.6769/2018).

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