Il condòmino che non è proprietario del bene condominiale non può eseguire modificazioni della cosa e non può invocare l'esercizio del diritto di cui al'art. 1102 c.c.

Cassazione II - 3 febbraio 2015, n. 1898

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La vicenda decisa dalla Cassazione nasce dal ricorso di un condomìno condannato, sia in primo che in secondo grado, alla riduzione in pristino della situazione antecedente ad una serie di interventi che lo stesso aveva posto in essere su aree condominiali non di sua proprietà, comportando la modifica dell’impianto di riscaldamento ed interferendo sui servizi comuni.

Il ricorrente lamentava violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., asserendo che le modifiche apportate all’impianto termico centralizzato - peraltro affrontate a proprie spese, senza alcuna pretesa di rimborso da parte del Condominio - sarebbero state solo quelle necessarie per migliorare il godimento dell’impianto (in considerazione del suo cattivo funzionamento) e che in alcun modo i lavori avrebbero determinato mutamenti di destinazione della cosa comune. Il condomìno sottolineava altresì la differenza tra la nozione di innovazioni e quella di semplici modificazioni, di cui all’art. 1102 c.c., che rientrano nel potere spettante ad ogni condomino, che ne sostenga la relativa spesa. Egli affermava pertanto di avere agito legittimamente nell’ambito delle facoltà concesse dal citato art. 1102 c.c., e non avrebbe avuto alcuna necessità del previo scrutinio favorevole né di ratifica dell’assemblea.

Al contrario la Cassazione, con la sentenza qui commentata, partendo dall’assunto che la norma richiamata trovi applicazione esclusivamente nelle ipotesi di comproprietà del bene ed in applicazione dell’orientamento innanzi esposto - secondo cui perché un bene possa dirsi comune occorre una relazione di accessorietà ed un collegamento funzionale con le singole unità - negava l’applicazione al caso di specie della disciplina di cui al menzionato art. 1102 c.c., non potendosi ritenere il ricorrente comproprietario dell’impianto centralizzato di riscaldamento.

Il primo comma dell’art. 1102 c.c. prevede:“ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”. La norma trova applicazione nelle ipotesi di comproprietà del bene comune: in particolare, affinchè  possa operare il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.

La norma in parola intende assicurare al singolo comproprietario la più ampia possibilità di godimento della cosa comune, riconoscendogli la facoltà di servirsi della stessa, anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, con il solo limite di non impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa e di non alterarne la destinazione.

Dal tenore letterale della disposizione suddetta, emerge con chiarezza che essa trova applicazione nelle ipotesi di comproprietà del bene comune.

A questo proposito la giurisprudenza di legittimità, già in più occasioni, ha affermato che nel condominio degli edifici “affinché possa ravvisarsi il diritto di condominio su un determinato bene, un impianto o un servizio comune, è necessario che sussista una relazione di accessorietà tra questi e l’edificio in comunione ed un collegamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di proprietà singola” (in tal senso: Cass. 15791/2003; Cass. 9093/2007).

La sentenza in rassegna conferma questo orientamento.

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