Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
IL DISTACCO INDIVIDUALE: UN OSTACOLO AL CONTENIMENTO ENERGETICO
Sentenza della Cassazione (27 maggio 2011, n. 11857) per il distacco unilaterale dall'impianto centralizzato di riscaldamento
Clamore per un nuovo “lasciapassare” della Cassazione (sentenza 27 maggio 2011, n. 11857) per il distacco unilaterale dall'impianto centralizzato di riscaldamento legittimato quando l'interessato dimostri che dal suo operato non derivano né aggravi di spesa per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli per la erogazione del servizio”.Non e un contributo per predisporre una strategia energetica nazionale, tenuto conto dell'indirizzo regionale inteso a realizzare il riscaldamento “autonomo” installando il sistema di contabilizzazione del calore, con costi ridotti e risultati orientati certamente all'efficienza energetica.
E' vero che la controversia e sorta il 3 luglio 1993 e che la normativa al riguardo ha da allora subito sostanziali modifiche, ma le argomentazioni ormai consolidate della S.C. al riguardo risultano da sempre “incomplete” in quanto esulano dalla documentazione dell'obiettivo pubblicistico (vedi direttive CE 2006/32 e 2010/31) del contenimento dei consumi energetici stabilito espressamente fin dalla legge 9 gennaio 1991, n. 10 per tutto l'edificio (art. 26.2 : “per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, ivi compresi quelli di cui all'art. 8, sono valide le relative decisioni…..”).
Relazione tecnica sul rispetto delle prescrizioni che, ai sensi dell'art. 28 della stessalegge n. 10/91,il proprietario dell'edificio doveva (e deve) presentare in Comune insieme alla denuncia di inizio lavori ed al progetto delle opere da realizzare.
Ed infatti il Ministero dell'Industria, Commercio, Artigianato (ora Sviluppo Economico) con decreto 13 dicembre 1993 (in G.U. n. 297 del 20/12/1993) aveva approvato modelli tipo per la compilazione di tale relazione; a tale documento la S.C. avrebbe dovuto far riferimento, in quanto il tecnico dichiara sotto la propria responsabilita che “il progetto e rispondente alle prescrizioni contenute nella legge n. 10/91 e nei suoi regolamenti attuativi”.
Nelle “definizioni” dell'art. 1 del Regolamento di attuazione della legge n. 10/91 (DPR 26/8/1993, n. 412) alla lettera l) la “ristrutturazione di un impianto termico” e considerata anche “la risistemazione impiantistica nelle singole unita immobiliari o parti di edificio in caso di installazione di un impianto termico individualeprevio distacco dall'impianto termico centralizzato”. L'art. 5.9 precisa che “gli edifici multipiano costituiti da piu unita immobiliari devono essere dotati di appositi condotti di evacuazione dei prodotti di combustione, con sbocco sopra il colmo del tetto dell'edificio alla quota prescritta dalla enorme UNI 7129 anche nei casi di impianti termici individuali realizzati dai singoli previo distacco dall'impianto centralizzato”.
L'art. 7 del D.Lgs. 29/12/2006, n. 311 (con le modifiche dell'art. 27 comma 22 della legge 23 luglio 2009, n. 99) ha sostituito il citato art. 26.2 nel modo seguente: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o ad una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”.
Non sono piu compresi “gli interventi di cui all'art. 8” previsti dalla legge n. 10/91 ed il punto 34 delle definizioni di cui all'allegato A del D. Lgs. n. 311/2006 ha chiarito che per “ristrutturazione di un impianto termico” s'intende ”l'insieme di opere che comportano la modifica sostanziale sia dei sistemi di produzione che di distribuzione ed emissione del calore; rientrano in questa categoria anche la trasformazione di un impianto termico in impianti termici individuali nonche la risistemazione impiantistica nelle singole unita immobiliari o parti di edificio in caso di installazione di un impianto termico individuale previo distacco dall'impianto termico centralizzato”. Gli interventi non sono piu “in parti comuni di edifici” ma “sugli edifici e sugli impianti”.
In merito alla trasformazione di un impianto termico centralizzato in impianti unifamiliari,il comma nove dell'art. 4 del DPR2 aprile 2009, n. 59, ha chiarito che la trasformazione in impianti con generazione di calore separata per singole unita abitativee possibile solo in presenza di cause tecniche o di forza maggiore da evidenziare nella relazione tecnica attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia da depositare all'amministrazione comunale ai sensi dell'art. 28 della legge n. 10/91.
La eventuale richiesta di distacco (ovvero “ristrutturazione dell'impianto termico”) deve quindi ottenere, secondo la corretta interpretazione della vigente normativa, la preventiva approvazione assembleare previa diagnosi energetica che tenga conto delle valutazioni sopra evidenziate, fermo restando l'obbligo di partecipazione agli oneri di conservazione dell'impianto comune.
In particolare la sopra riferita relazione tecnica, nel caso del distacco individuale da un impianto centralizzato, prevede, ai sensi dell'art. 3, comma 2, lettera 2 del D. Lgs. n. 192/2005 e dell'art. 4 comma 5 del successivo D.P.R. n. 59/2009, l'obbligo di verifica del rendimento globale medio stagionale del nuovo impianto termico che e il prodotto dei tre rendimenti specifici di generazione, distribuzione ed emissione/regolazione; deve essere superiore al valore limite indicato al punto 5 dell'allegato C del D.Lgs. 192/2005.Nella quasi totalita dei casi tali opere di ottimizzazione energetica dell'impianto non vengono eseguite ed il rendimento globale medio stagionale limite non viene garantito da chi opera il distacco, realizzandosi una violazione del predetto decreto legislativo.
Inoltre il presupposto fondamentale della relazione tecnica e quello di dimostrare un “improbabile” risparmio energetico per tutto l'edificio condominiale; per di piu al maggior consumo di energia primaria (combustibile) si somma l'effetto negativo di un incremento delle sostanze inquinanti rilasciate in ambiente. Infatti alle sostanze rilasciate dal generatore di calore centralizzato occorre sommare quelle dovute alle caldaie autonome. E tale circostanza va in palese contrasto con le attuali norme di contenimento dell'inquinamento ambientale contenute nel D.Lgs n. 351 del 04/8/1999, che a sua volta attua la Direttiva 96/62/CE in materia di valutazione e gestione della qualita dell'aria ambiente.
Occorre nondimeno rilevare che all'interno della relazione tecnica e necessario descrivere le caratteristiche principali dei condotti di evacuazione dei prodotti di combustione (canne fumarie) indicando anche le norme tecniche impiegate per il dimensionamento. A tal proposito e opportuno segnalare che le attuali normative inerenti le caratteristiche delle canne fumarie (D.P.R n. 412 del 26/8/1993, comma 9 dell'art. 5 e D.P.R. n. 551 del 21/12/1999, comma 1 dell'art. 2) che prevedono la quota di sbocco della canna fumaria oltre il colmo dell'edificio per una altezza pari a quella prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente (abitualmente 1,00 m.), al fine di evitare eventuali ricircoli dei fumi di scarico della combustione all'interno delle unita immobiliari limitrofe a quella ove viene installata la caldaia autonoma. Anche tale circostanza, nella quasi totalita dei casi, non viene rispettata a causa delle difficolta pratiche ed estetiche che sussistono negli edifici serviti da impianti centralizzati per realizzare canne fumarie non ubicate direttamente sulla facciata esterna dell'edificio.
È pertanto evidente come la tematica del distacco comporti molte problematiche tecniche che, oltre a non essere di frequente affrontate e risolte, si scontrano con tutte le vigenti normative mirate al contenimento dei consumi energetici.
La eventuale richiesta di distacco (ovvero “ristrutturazione dell'impianto termico”) dovrebbe quindi ottenere, secondo la corretta interpretazione della vigente normativa, la preventiva approvazione assembleare previa diagnosi energetica che tenga conto delle valutazioni sopra evidenziate, fermo restando l'obbligo di partecipazione agli oneri di conservazione dell'impianto comune.
Il Tribunale di Roma (11 ottobre 2010 - Giudice unico L. Belloni Mellini) ha dichiarato la nullita della delibera assembleare che ha deciso la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per la realizzazione di impianti unifamiliari con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. in quanto rende una parte comune inservibile all'uso.Un effetto dell'eliminazione degli “interventi di cui all'art.8” dall'art. 26.2 legge n. 10/91 ?
In un edificio con progressivi distacchi non e possibile non solo il miglioramento delle prestazioni energetiche, ma neanche il loro mantenimento; paradossalmente nello stesso edificio per gli interventi relativi alla conservazione dell'impianto comune come ad esempio la sostituzione del generatore di calore con uno nuovo ad alto rendimento (peraltro di potenzialita che consideri anche i distaccati comproprietari), tutti i partecipanti al condominio hanno interessi diversificati nonostante gli incentivi fiscali con effetti perversi per l'unita funzionale dell'edificio (i distaccati vogliono spendere il meno possibile).
In ultima analisi il distacco progressivo porterebbe automaticamente alla completa trasformazione del centralizzato in impianti unifamiliariche dovrebbe essere vietata ai sensi del citato DPR n. 59/2009, ad eccezione delle cause di forza maggiore.
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