L'esonero del costruttore dal pagamento delle quote condominiali

Il 'sistema BUFFA': orientamenti contrastanti

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Nei condomini di nuova costruzione si assiste, ormai nella maggior parte dei casi, all’inserimento nei regolamenti di condominio allegati ai singoli atti di compravendita (considerati, dunque, “contrattuali”) delle clausole che prevedono l’esonero della società costruttrice (a volte anche quella venditrice, diversa dalla costruttrice) dall’obbligo di pagare gli oneri condominiali per tutte le unità immobiliari invendute.

Come già propriamente rilevato dall’Avv. Ferdinando della Corte e dal Dott. Giuseppe Buffa nel corso del convegno ANACI del 20 giugno 2014, l’aspetto particolarmente grave di tali clausole è che l’esonero del costruttore dal pagamento non è correlato al divieto per costui di partecipare alle assemblee condominiali e, soprattutto, di votare.

Il costruttore, quindi, ha il potere di approvare spese che poi dovranno pagare tutti i condomini (anche coloro che non hanno approvato la spesa), tranne che lui.

La giurisprudenza, tuttavia, a più riprese, ha confermato la legittimità di tali clausole ai sensi degli artt. 1123 c.c. e ss.

Tali clausole sono dunque vincolanti per tutti i condomini fino al momento in cui una delibera, approvata all’unanimità (per giurisprudenza uniforme e costante del Tribunale di Roma nonché della Corte di Cassazione), non vada a modificare/cancellare le norme contrattuali del regolamento che esonerano il costruttore dal dover pagare gli oneri condominiali relativi alle unità invendute.

Tali clausole si presentano quindi, a prima vista, insormontabili: il costruttore, infatti, non voterà mai a favore di una delibera che elimini un suo privilegio così rilevante.

Da qualche anno a questa parte, l’amministratore Dott. Giuseppe Buffa ha escogitato un “sistema”, battezzato proprio con il nome del suo inventore, per aggirare tali clausole, o almeno per provarci.

Molto brevemente, il sistema prevede la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio condominiale, redatto dall’amministrazione con ripartizione delle spese su 1000 millesimi, contrariamente a quanto previsto dal regolamento.

Approvato il siffatto bilancio e il relativo riparto in assenza della società costruttrice (che alle assemblee non interviene quasi mai), il verbale assembleare viene prontamente inviato alla società stessa così da permettere il decorso del termine di trenta giorni, ex art. 1137, II comma, c.c.

Allo spirare di tale termine viene inviato al costruttore un sollecito di pagamento per le quote di cui al bilancio approvato che, nella quasi totalità dei casi, rimane privo di riscontro.

Viene quindi chiesto ed ottenuto, tramite l’assistenza da parte del legale di fiducia, un decreto ingiuntivo nei confronti del costruttore che viene a quest’ultimo notificato.

La società costruttrice propone opposizione al decreto ingiuntivo.

In sede di opposizione, l’argomentazione principale da parte della società sta nella richiesta di accertare la nullità della delibera assembleare, in quanto approvata in violazione delle norme contrattuali del regolamento di condominio.

Dall’altro lato, il condominio sostiene che il vizio della delibera assembleare sarebbe non di nullità, bensì di annullabilità e, pertanto, soggetto al termine di decadenza di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c., ormai spirato al momento della proposizione dell’opposizione.

A questo punto la “palla” passa al giudice dell’opposizione.

Da quando il Dott. Buffa ed altri suoi colleghi amministratori hanno iniziato a sperimentare il sistema appena descritto, si sono andate ad incardinare presso il Tribunale (e le Corti superiori) un nutrito numero di cause, che non sempre hanno presentato esiti uniformi.

Possiamo dire che allo stato vi sono, presso il Tribunale nonché la Corte d’Appello di Roma, due principali filoni interpretativi sostanzialmente opposti, il che, a parere di chi scrive in veste di “operatrice del diritto” ma soprattutto di cittadina, non è molto di conforto.

Ad ogni buon conto, tali orientamenti si possono schematicamente riassumere nella maniera che segue:

1.        Nullità delle delibere approvate con il Sistema Buffa
(Tribunale Roma 21240/09; Corte d’Appello Roma 5508/16)

Tale primo orientamento nega la legittimità delle delibere approvate con il sopra descritto “sistema” sostenendo che esse sarebbero viziate da nullità, abbracciando, quindi, la ricostruzione della società costruttrice.

Nel primo grado di giudizio nonché in quello di appello, il giudicante ha ritenuto che tali delibere non rientrino nella competenza dell’assemblea dal momento che vanno a disporre su di un oggetto che esula dalle competenze dell’assemblea stessa (il criterio di ripartizione delle spese come fissato dal regolamento contrattuale) senza il consenso unanime di tutti i condomini. Tali delibere risultano, quindi, affette da nullità e non sono perciò soggette ai termini per l’impugnazione previsti dall’art. 1137 c.c., secondo comma.

2.        Annullabilità delle delibere approvate con il Sistema Buffa
(Tribunale Roma 7171/11; Corte d’Appello Roma 1367/17)

Il secondo orientamento si pone in netto contrasto con il primo, dando un’interpretazione all’estremo opposto.

Nel giudicare il caso in esame, viene ritenuto dal Tribunale nonché dalla Corte d’Appello che la semplice approvazione da parte dell’assemblea del bilancio e del relativo riparto in modo difforme da quanto previsto dal regolamento, senza che venga tuttavia operata una modifica del regolamento stesso (neppure in maniera implicita), non costituisce una modifica di criteri regolamentari quanto piuttosto una errata applicazione del riparto delle spese.

Tale vizio determina non la nullità, bensì la annullabilità della delibera così approvata, che, pertanto, non può essere dedotta con opposizione a decreto ingiuntivo perché fuori termine, come da principio riaffermato anche di recente dalla Corte di Cassazione (sent. n. 305 del 12/1/2016).

Nell’incertezza normativa (e, a questo punto, giurisprudenziale) non ci resta che attendere che la questione, tramite l’impugnazione delle sentenze di appello, arrivi al vaglio di legittimità della Corte di Cassazione che, si auspica, riesca a fare chiarezza sul punto in questione.

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