Le limitazioni del Regolamento alle destinazioni d'uso della proprietà esclusiva devono essere specificamente trascritte, altrimenti sono inopponibili ai successivi acquirenti

Tribunale di Roma, 01 settembre 2018 n. 16757

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Con la sentenza in argomento il Tribunale di Roma torna a pronunciarsi sulla necessità che le limitazioni del Regolamento di Condominio siano specificamente e individualmente trascritte.

Tale indirizzo conferma una precedente pronuncia dello stesso Tribunale (Tribunale di Roma, V sez. sent. 20-12-2016 n. 23693 in Dossier Condominio mag-giu.2017) e d’altronde condivide l’indirizzo della Corte di Cassazione (Cass.17493/2014; Cass.21024/2016; Cass.6769/2018).

La vicenda si origina dalla contestazione formulata da un condòmino in ordine al deliberato assembleare che riteneva non conforme al Regolamento la destinazione del locale esclusivo (nella specie, una palestra).

Il Tribunale di Roma statuisce, in conformità con l’indirizzo giurisprudenziale di legittimità ormai consolidato, che le clausole limitative o restrittive dei diritti e delle facoltà dei condòmini sulle proprietà esclusive costituiscono “servitù reciproche atipiche”, consistenti fra l’altro nel l’assoggettare al peso della non modificabilità (della destinazione, in questo caso) tutti i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva gli uni a vantaggio degli altri.

Ricondotti alle servitù tali limiti convenzionali alle facoltà di uso delle cose comuni, ne segue che per essere opponibili tali limiti anche ai nuovi acquirenti del bene esclusivo, ove il regolamento non sia richiamato con adesione nel’atto di acquisto, non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario, ma è necessario che nella relativa nota di trascrizione sia fatta specifica menzione della servitù.

In tal modo, attraverso la consultazione dei pubblici registri immobiliari, si realizza lo scopo della pubblicità, che, lungi dall’avere un effetto costitutivo, ha lo scopo di rendere conoscibili ai terzi l’esistenza della servitù.

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