Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
L'interpretazione del regolamento di condominio
Per interpretare il regolamento del condominio 'il giudice deve osservare gli stessi canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 c.c. e segg., per la interpretazione degli atti negoziali, avendo questi validità generale' (Cass. 23 gennaio 2007 n. 1406)
“Senso letterale delle parole” e “comune intenzione delle parti” i principali cardini interpretativi.
1. “L’intenzione dei contraenti” e “l’interpretazione complessiva delle clausole”
Per interpretare un contratto non ci si deve limitare al senso letterale delle parole ma è necessario indagare su quale sia stata la comune intenzione delle parti, valutando il loro comportamento complessivo anche posteriore alla sua conclusione.
Al regolamento condominiale, in linea di principio, sono applicabili i criteri di interpretazione del contratto e, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel regolamento, il cui rilievo deve essere verificato alla luce dell’intero contesto (articolo 1362 c.c.).
Per “senso letterale delle parole” si intende tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, così come le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo il giudice collegare e raffrontare, tra loro, frasi e parole, al fine di chiarirne il significato a norma dell’articolo 1363 c.c. (Cass. sent. n. 18052/2012).
Tali regole assumono particolare rilievo quando si tratta di interpretare, perché sussistono dubbi, clausole contenenti limiti o divieti all’uso dei beni privati.
Il regolamento condominiale di origine contrattuale, infatti, può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare alle proprietà stesse.
Nel primo caso, per stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, è sufficiente verificare se la destinazione sia inclusa nell’elenco; nella seconda ipotesi, è necessario accertare l’effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vuole evitare.
Così si potrebbe creare una situazione di incertezza quando una clausola del regolamento contiene il divieto di destinare gli appartamenti a determinati usi e l’esatto significato lessicale delle espressioni adoperate può non corrispondere all’intenzione comune delle parti, “allorché i singoli vocaboli utilizzati possiedano un preciso significato tecnico-scientifico, proprio di determinate nozioni specialistiche, non necessariamente a conoscenza dei dichiaranti in tutte le sue implicazioni” (Cass. sent. n. 14460/2011).
I divieti ed i limiti, quindi, “devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentate intende impedire, consentendo, in tal modo, di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela”.
“Anche la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze” (Cass. sent. n. 21307/2016).
In base all’articolo 832 c.c. il proprietario può godere e disporre del proprio bene in modo pieno ed esclusivo purché rispetti i limiti e gli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
Ciò non toglie che nel regolamento condominiale si possano disporre limitazioni nel godimento e nella utilizzazione del bene privato in funzione di un comune superiore interesse della collettività dei partecipanti al condominio, purché nel rispetto del dispositivo contenuto nell’articolo 1138 c.c. in base al quale “le norme del regolamento di condomino non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni …..”.
2. Il principio “ubi voLuit dixit, ubi noluit tacuit”
Il principio “ubi voluit dixit, ubi noluit tacuit” (secondo cui “dove la legge volle, parlò; dove non volle, tacque”) può essere esteso, con alcune riserve, anche in materia di interpretazione del regolamento di condominio.
In base a tale principio le disposizioni regolamentari che limitano i diritti soggettivi dei condomini, assumono un carattere tassativo e non sono passibili di applicazione analogica (Trib. Milano, sent. n. 13988/2005); trattasi di quelli che contengono un divieto diretto, consistente ad es. in un divieto ad utilizzare gli immobili ad attività particolari (ad es. affittacamere) o in un divieto indiretto (destinazione consentita degli immobili, ad es. uso abitativo).
Le stesse non possono essere interpretate in modo restrittivo e rigoroso perché ridurrebbero la libera disponibilità della proprietà privata, così come si devono evitare interpretazioni di carattere estensivo sia per quanto attiene all’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, ma ancor più per quanto concerne la corretta individuazione dei beni effettivamente assoggettati alla limitazione circa le facoltà di destinazione, di norma, spettanti al proprietario.
Le clausole possono stabilire non quali sono le destinazioni vietate ma, agendo in positivo, quelle che sono consentite (Cass. sent. n. 21841/2010).
Se, quindi, il regolamento condominiale nulla dice in merito alla estensione di espressi limitazioni o vincoli alla destinazione d’uso disposti per alcune unità immobiliari, anche ad altre unità ricomprese nello stabile, tale silenzio deve, in linea di principio, essere interpretato non come un implicito tacito divieto (in base al principio “ubi voluit dixit, ubi noluit tacuit” “ciò che non sta scritto in una legge si presume che non sia stato voluto dal legislatore”) bensì, all’opposto, come facoltà consentita, occorrendo per una limitazione al diritto di proprietà una precisa ed espressa previsione contenuta nel regolamento.
In tal caso le limitazioni espressamente previste nelle clausole contrattuali del regolamento possono reputarsi operative, cioè applicabili, “essendo il silenzio sintomatico, più che di una volontà di porre dei limiti, piuttosto della necessità di preservare integre le facoltà tipiche del diritto di proprietà” (Cass. sent. n. 21307 cit.).
Il caso: Corte di Cassazione, sentenza 20 ottobre 2016, n. 21307
Il proprietario di un appartamento in condominio conveniva in giudizio il convenuto perché, a suo dire, quest’ultimo, in violazione del regolamento condominiale e di una delibera assembleare, aveva adibito il proprio immobile, destinato esclusivamente ad uso abitativo, a pizzeria, mediante la creazione di una scala di collegamento interna con il sottostante locale, adibito a sua volta a pizzeria-ristorante.
Il Tribunale con sentenza rigettava la domanda e, a seguito di gravame proposto dall’istante, la Corte d’Appello, in riforma della pronuncia impugnata, condannava il convenuto, al ripristino della destinazione abitativa per l’immobile di sua proprietà.
Rilevavano i giudici di appello, che, poiché in base all’articolo 5 del regolamento (“i locali cantinati e i terranei potranno essere destinati ad autorimesse, a deposito, …ed all’esercizio di qualsiasi attività commerciale, industriale, artistica e professionale, nonché ad uffici, senza alcuna limitazione”), non poteva condividersi l’interpretazione data, a tale articolo, dal giudice di primo grado il quale aveva ritenuto che le limitazioni ivi contemplate valessero solo per i locali cantinati e terranei, non sussistendo, quindi, analoghi vincoli per l’utilizzo degli immobili posti ai piani superiori, destinabili, quindi, anche ad uso diverso dall’abitazione.
Per la Corte di merito, invece, la previsione di una specifica possibilità di utilizzo solo per i detti locali, imponeva di ritenere che, ab implicito, per gli altri locali, come gli appartamenti posti ai piani superiori, fosse vietata una diversa destinazione (“ubi vouit dixit, ubi noluit tacuit”).
Accoglieva l’appello e dichiarava illegittima la destinazione dell’appartamento ad uso di pizzeria.
Di diverso avviso la Corte di Cassazione, che ha sostenuto che il principio “ubi vouit dixit, ubi noluit tacuit”, sarebbe stato erroneamente applicato dalla corte di merito, atteso che il discorso della volontà implicita poteva avere ad oggetto solo le unità immobiliari espressamente richiamate nell’articolo 5, ma non poteva estendersi ai locali posti ai piani superiori, di cui non vi era menzione alcuna.
Infatti, il regolamento condominiale nulla diceva in merito ad espressi limitazioni o vincoli alla destinazione d’uso da attribuire alle unità immobiliari dei piani superiori e tale silenzio doveva essere interpretato, non come divieto tacito bensì, all’opposto, come facoltà consentita, occorrendo che una limitazione al diritto di proprietà derivi da una precisa ed espressa previsione contenuta nel regolamento.
Per tali motivi, la Corte Suprema ha dichiarato inammissibile tale motivo del ricorso.
3. Interpretazione incensurabile in sede di legittimità
L’interpretazione di clausole limitative dei diritti esclusivi di singoli condomini per accertare se esse integrino oneri reali o invece un’obbligazione personale del condomino soggetto alla limitazione dei propri diritti, costituisce un’attività riservata al giudice di merito “censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale”.
Circostanza, quest’ultima, che sussiste non quando l’interpretazione data avrebbe potuto, in astratto, essere “migliore”, ma nel solo caso in cui la stessa risulti “contraria a logica o incongrua”, e quindi “tale da non consentire il controllo del procedimento logico seguito dal giudice per giungere alla decisione”.
L’interpretazione data dal giudice di merito, infatti, non deve essere l’unica possibile o la migliore, ma una delle possibili e non illogiche.
Per cui, “quando di una clausola contrattuale siano possibili due o più interpretazioni plausibili, non è consentito alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa, dolersi, in sede di legittimità, del solo fatto che sia stata privilegiata l’altra” (Cass. sent. n. 24958/2016).
Il caso: Corte di Cassazione, sentenza 6 dicembre 2016, n. 24958
Nella sentenza in esame, infatti, la Corte è stata chiamata a pronunciarsi sul ricorso presentato da un condomino che, in entrambi i gradi di merito, aveva domandato, soccombendo, l’annullamento di una delibera condominiale con cui, in applicazione dell’art. 3 del regolamento condominiale, gli era stato impedito di far uso ad “asilo nido” del proprio appartamento stante il divieto contenuto nell’articolo citato di destinare gli appartamenti ad un uso “contrario alla tranquillità dell’intero fabbricato”.
La Corte di cassazione nel richiamare i principi esposti, ha ritenuto che l’interpretazione data dal giudice di merito, non doveva essere l’unica possibile o la migliore, ma una delle possibili e non illogiche e che, “quando di una clausola contrattuale siano possibili due o più interpretazioni plausibili, non è consentito alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dolersi in sede di legittimità del solo fatto che sia stata privilegiata l’altra”, cosa che, nel caso di specie, non era avvenuto, dal momento che era stata anche esperita la CTU, dalla quale si era riscontrato che l’attività di asilo, esercitata nell’appartamento del ricorrente, era a tutti gli effetti molto rumorosa.
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