L'esercizio di bed & breakfast è in contrasto con il divieto di uso diverso da quello abitativo dettato dal regolamento contrattuale

Su questo argomento si commentano brevemente due nuove pronunce, che si pongono in contrasto con quella commentata nel precedente numero di Dossier Condominio (Cass.20-11-2014 n.24707)

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Cass. VI sez. 16 gennaio 2015 n. 704

In tema di condominio negli edifici, deve ritenersi nulla, per contrasto con l'uso abitativo contrattualmente prestabilito nel regolamento condominiale, la delibera assunta a maggioranza dall'assemblea dei condomini che autorizzi lo svolgimento dell'attività di "bed and breakfast" all'interno dei locali di proprietà esclusiva dei condomini pur in presenza di precedenti patti speciali allegati agli atti di divisione dell'immobile - costituenti regolamento condominiale contrattuale - nei quali è espressamente specificato che ".. i proprietari del fabbricato si impegnano sin d'ora a destinare esclusivamente ad abitazione i singoli piani loro assegnati, impegnandosi categoricamente a non modificare tale destinazione..". 

Nella fattispecie, dunque, il regolamento vieta l’utilizzo delle unità immobiliari in senso difforme da quello abitativo, mentre una successiva delibera assembleare una successiva assemblea decide, solo a maggioranza, di consentire a taluni condòmini di svolgere l’attività di bed & breakfast: la delibera in questione viene ritenuta nulla in quanto contraria al Regolamento.

Il punto focale della questione è che la pronuncia presuppone la diversità della destinazione abitativa rispetto all’utilizzo dell’unità immobiliare per l’attività pararicettiva del B & B.

 

Tribunale di Roma, sent.23 gennaio 2015 n. 1559 – G.U. Dr.Ghiron

Con questa sentenza il Tribunale di Roma decide sulla controversia vertente in materia di Regolamento contrattuale, che vieta l’utilizzo degli appartamenti ad uso diverso da quello abitativo.

Premessa la necessità che in un regolamento le norme limitative delle facoltà proprietarie non possono essere generiche  e che tali norme necessitano di una interpretazione rigorosa, la pronuncia in esame ritiene che il divieto di utilizzo dell’appartamento diverso da quello abitativo sia da ricollegare “all’esigenza di tutela della tranquillità del fabbricato che non deve essere violata in conseguenza di un uso delle parti esclusive che comporti un notevole movimento di persone estranee al condominio”. Di contro l’espressione “uso abitativo” sottende un utilizzo come dimora stabile e abituale, laddove l’uso contestato (B&B, appunto) consiste nella prestazione di alloggio per periodi più o meno brevi in vista di esigenze di carattere transitorio. Conclude la pronuncia che l’esercizio di B&B offre un alloggio temporaneo che rientra nel divieto regolamentare, il cui scopo è quello di tutelare il tranquillo e sicuro godimento delle strutture comuni.

Ne discende quindi che il titolare dell’attività è condannato a cessare l’attività ricettiva contrastante con il regolamento.

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