Il condòmino non può impedire al condominio di eseguire la manutenzione del terrazzo esclusivo di copertura

Tribunale di Roma, Sentenza 3 dicembre 2019 n.23169

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Il Tribunale di Roma si è pronunciato in una controversia fra un condòmino e il Condominio, che aveva deliberato di eseguire opere di manutenzione sul terrazzo di proprietà esclusiva, al fine di far cessare le infiltrazioni lamentate dalla proprietaria dell’appartamento sottostante.

Il condòmino attore impugnava la delibera condominiale sostenendo che la delibera fosse nulla siccome intesa ad eseguire lavori sulla proprietà esclusiva, e che fosse anche invalida per aver deliberato lavori sostanzialmente non utili né idonei alla eliminazione delle lamentate infiltrazioni.

Con il provvedimento in rassegna il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda del condòmino.

In tema di lamentata illegittimità per l’esecuzione di opere sul terrazzo esclusivo, il Tribunale di Roma si richiama ad un indirizzo della giurisprudenza di legittimità espresso dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la Sentenza n.9449/2016 (già commentata su Dossier Condominio n.4/2016) che così statuisce: “In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.).”.

Dunque il Condominio, e per esso l’amministratore, è obbligato ad eseguire la manutenzione del lastrico esclusivo in funzione del beneficio della copertura dei condòmini sottostanti.

Ne deriva che l’assemblea ha i correlativi poteri deliberativi in ordine alla decisioni relative alle spese afferenti la manutenzione di tutte le parti e gli elementi “inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti) senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo ovverosia il suo carattere reale o personale spettante a taluni condòmini” (Cass. 9 agosto 2017 n.19779).

Ciò significa in sostanza che il condòmino non ha alcuna possibilità di far valere il carattere esclusivo del terrazzo ove il Condominio abbia deliberato di eseguire opere di manutenzione, stante la preminente funzione di copertura svolta a beneficio collettivo di tutti o parte dei condòmini.

Quanto alle considerazioni in tema di congruità o utilità dei lavori deliberato, il Tribunale ha ritenuto, in conformità di un indirizzo pacifico e consolidato, che il giudizio di impugnazione della delibera dell’assemblea abbia ad oggetto la rispondenza della decisione alla legge o al regolamento, mentre non è consentito al Giudice sindacare le scelte tecniche o le valutazioni di opportunità assunte dai condòmini.

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