Il Condominio deve indennizzare il condòmino se i ponteggi impediscono l'accesso al suo box

Tribunale di Roma, 16 novembre 2018 n. 22024

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La vicenda riguarda la richiesta di indennizzo formulata da un condòmino proprietario di un box, il cui accesso era impedito dalla permanenza di ponteggi installati dal Condominio per lavori di manutenzione del fabbricato. Le strutture metalliche dei ponteggi, occupavano il vialetto esterno di pertinenza esclusiva e impedivano l’accesso al box magazzino per un periodo di circa nove mesi.

La domanda, proposta al Giudice di Pace, è stata rigettata per carenza di prova, ma il Tribunale, investito della questione quale giudice di appello, con sentenza n. 22024 del 16 novembre 2018 ha accolto la domanda e riformato la sentenza di prime cure.

In particolare il Tribunale ha condannato il Condominio ad indennizzare il condòmino nella misura determinata in via equitativa oltre alle spese legali.

La disposizione richiamata dal Tribunale di Roma è quella dell’art.843 cod.civ., in forza della quale “il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità”.

Nel caso di specie, il mancato accesso carrabile per un periodorilevante (nove mesi) in un box/magazzino rappresenta effettivamente un “danno” poiché limita notevolmente la fruibilità del locale secondo la sua naturale destinazione e le utilità che da esso possono ricavarsi.

Riguardo la difficoltà di quantificare il danno in modo adeguato, la sentenza in commento riporta il principio espresso dalla Corte di Cassazione secondo cui “in materia di rapporti di vicinato, la previsione dell'art. 843 cod. civ. - secondo cui il proprietario è tenuto a permettere l'accesso o il passaggio nel suo fondo al fine di consentire al vicino lo svolgimento di opere necessarie alla manutenzione del muro dell'immobile di sua proprietà - configura un'obbligazione "propter rem", cui corrisponde l'obbligo per il vicino di versare un'adeguata indennità, da liquidare in via equitativa ed anche in assenza di prova del danno, fermo restando l'obbligo per il medesimo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita” (Cass. n.1908/2009).

Peraltro, sempre la Corte di Cassazione (Sent.25292/2015), configura il principio indennitario richiamato come espressione di “giustizia distributiva”, non ravvisandosi opportuno che il singolo subisca gli effetti di un’attività che torna a vantaggio di tutti i comunisti. Secondo la Corte si tratta di un principio che trova il suo fondamento nella protezione della proprietà privata (prevista dall'art. 42 della Costituzione e dall'art. 1 del Protocollo addizionale alla Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali, emendato dal prot. n. 11) e, inoltre, nell'art. 2041 cod. civ. (sull'indennizzo dovuto in caso di arricchimento senza causa), il quale, formulato nei termini di una clausola generale, sanziona gli spostamenti patrimoniali non giustificati, vale a dire quelli che si risolvono in un ingiustificato arricchimento di un soggetto a danno di un altro.

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