È sempre vietato lo scavo nel sottosuolo condominiale, senza il consenso di tutti i condòmini

Corte di Cassazione, ordinanza 18 novembre 2019 n.29925

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L’ordinanza della Corte di Cassazione conferma l’orientamento tradizionale sul divieto di eseguire scavi nel sottosuolo condominiale. Tale divieto non si fonda sul pericolo di pregiudizio statico, ma sul generale divieto di attrarre il bene comune nella sfera esclusiva del singolo senza l’unanime consenso dei partecipanti. In sostanza il fondamento del divieto non riguarda l’alterazione della destinazione del suolo ma l’appropriazione del bene comune al singolo condòmino.

La controversia nasce dalla contestata esecuzione di uno scavo sotto il suolo di una cantina esclusiva. Sia in primo che in secondo grado il Giudice aveva dato ragione al Condominio che lamentava l’illegittimità dello scavo.

Nel ricorso per Cassazione la condòmina lamentava che la decisione impugnata non avesse tenuto in considerazione che lo scavo non impediva agli altri condòmini di fare un pari uso del suolo e che non costituisse pericolo statico per lo stabile.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso confermando il proprio orientamento interpretativo tradizionale.

Secondo la giurisprudenza tradizionale, lo scavo non autorizzato del suolo o sottosuolo condominale ad opera di un condòmino comporta la illegittima attrazione di un bene comune nella sfera di disponibilità esclusiva del singolo, e come tale è illegittimo.

L’orientamento consolidato riguardo la possibilità di eseguire, nel sottosuolo, scavi per ricavarne cantine, box eccetera è sempre stato quello del divieto di appropriarsi del sottosuolo con opere che potessero essere conglobate nella proprietà privata, in quanto illegittime in base all’articolo 1102 del Codice civile perché sottrarrebbero l’area a ogni possibilità di godimento da parte degli altri condomini (Cassazione n. 11667/2015, Tar Puglia n. 128/2015 e 22835/2006).

Secondo l’opinione decisamente dominante in giurisprudenza, seguita anche dall’ordinanza in rassegna, il condòmino non può, senza il consenso degli altri, procedere a escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo partecipante al condominio.

Con l’importante Sentenza 30 marzo 2016 n. 6154, oggi confermata dalla decisione in rassegna, la Suprema Corte ha evidenziato che ai sensi dell’art. 1117 c.c. (che fornisce come è noto un elenco non esaustivo delle parti comuni) il sottosuolo, da intendersi quale zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, deve essere considerato di proprietà condominiale.

Il suolo su cui sorge l’edificio, “se il contrario non risulta dal titolo”, deve considerarsi comune, per espressa previsione dell’art. 1117 c.c. (Cass. 25 ottobre 2005 n. 5085).

Di conseguenza, anche in virtù del disposto di cui all’art.1102 coma 2 Cod.Civ., senza il consenso di tutti gli altri partecipanti alla comunione, un solo condomino non può eseguire uno scavo nel suolo sottostante alla cantina di sua proprietà abbassando il livello del pavimento di circa sessanta centimetri, poiché lede illegittimamente il diritto di proprietà degli altri condòmini su tale parte comune, attraendo il bene nella propria sfera di disponibilità esclusiva.

Al proprietario esclusivo del piano più basso, ovunque sia esso collocato, è quindi impedito di effettuare, senza il consenso unanime di tutti i condomini, qualsiasi scavo o ampliamento per un maggiore godimento della sua unità immobiliare.

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