Il Tribunale di Roma si pronuncia sulla c.d. presunzione di condominialità

Tribunale di Roma, Sentenza 6 novembre 2018 n. 21321

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In questa interessante pronuncia il Tribunale di Roma, chiamato a dirimere una complessa questione di comproprietà, si sofferma sulla presunzione di condominialità di cui all’art.1117 cod.civ.

In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito di trasferimento di unità immobiliari dall’unico originario proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per il quale vige la presunzione legale di comunione indivisa di quelle parti del fabbricato che per ubicazione e struttura siano destinate a soddisfare esigenze generali e fondamentali.

Ciò, tuttavia, sempreché non esista un titolo contrario che dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti ed escludere gli altri (Cass.Ord.10-4-2017 n.9227 e Cass.Ord.2-3-2017 n.5335).

Il titolo contrario che sia idoneo a superare la presunzione di condominialità di cui all’art.1117 cod.civ.  deve dimostrare la proprietà esclusiva in capo ad un soggetto diverso (Cass.31-1-2017 n.2532): a tal fine – prosegue la sentenza in rassegna – non è sufficiente il frazionamento-accatastamento, e la relativa trascrizione, eseguiti dal costruttore-venditore, della parte di edificio in questione, poiché si tratta di un atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, mentre deve riconoscersi tale effetto solo al contratto di compravendita in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per volontà dei contraenti.

Quanto alla tutela della titolarità presunta dei beni indicati dall’art.1117 cod.civ., la dimostrazione della proprietà comune non necessita dello stesso rigore richiesto nella rivendicazione, essendo sufficiente, per presumerne la natura comune, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, ossia abbia un collegamento strumentale, materiale o funzionale con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condòmini, in rapporto con questi da accessorio a principale.

Spetta invece al soggetto che ne afferma la proprietà esclusiva fornire la relativa prova (Cass.28-7-2015 n.15929).

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