Non è consentito alienare l'unità immobiliare separatamente dalla quota di parti comuni

Cassazione 29 gennaio 2015 n.1680

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La vicenda riguarda la controversia in ordine alla vendita di un locale commerciale, originariamente composto di due vani distinti sovrapposti, collegati da un corridoio esterno e anche da una scala interna realizzata in epoca successiva.

In esito alla vendita una parte sosteneva che per l’accesso ai due locali fosse sufficiente la scala interna, l’altra affermava il proprio diritto di accedere anche per il tramite del corridoio esterno, da ritenersi parte comune strumentalmente al servizio di essi, a quanto pare non alienato nella compravendita.

Per la Corte di Cassazione la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un appartamento sito in un edificio in condominio, con cui sia esclusa dal trasferimento la proprieta' di alcune parti comuni dell'edificio stesso, deve ritenersi nulla, poiche' con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle dette parti comuni, vietata dal capoverso dell'articolo 1118 c.c.

(Cass. n. 3309/77; analogamente, v. anche Cass. n. 6036/95).

Inoltre, se si considerasse valida la vendita che escluda un diritto condominiale, si inciderebbe sulle quote millesimali, in violazione dell'articolo 1118 c.c., comma 1. E' pacifico in dottrina (ed affermato anche da Cass. n. 561/70) che in materia di determinazione del valore dei piani o delle porzioni di piano rispetto a quello dell'edificio, da cui dipende la proporzione nei diritti e negli obblighi dei condomini, l'assemblea dei condomini non dispone di alcun potere, non essendo materia di deliberazione l'accertamento di uno stato di fatto. Ed e' chiaro che cio' che non puo' disporre l'assemblea condominiale non puo' nemmeno essere realizzato da un singolo condomino, il quale, pertanto, non puo' alienare la propria unita' immobiliare separatamente dai diritti sulle cose comuni.

Si segnala un raro precedente contrario nella sentenza Cass.26-10-2011  n.22361 nella quale il Supremo Collegio ritiene che l’alienante ben può, escludere dalla vendita la quota millesimale di comproprietà dell'area condominiale scoperta, rimanendone contitolare in forza della proprietà di altra porzione di piano.

Tuttavia secondo l'orientamento dominante in giurisprudenza, in tema di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium seguitur principale, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria, ma non anche alle cose legate all'edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento fine a se stesso che si attua in modo indipendente da quello delle unità abitative.

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