Utilizzo in modo esclusivo di parti comuni

Due condomini costruiscono, nel vano scale, un piccolo ripostiglio per collocarvi una caldaia. Gli altri condomini convengono in giudizio i responsabili della modifica.

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Al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio solo alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte tali esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale e originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi.

Così la Cassazione con la Sentenza n. 19205/2011.

Riformando parzialmente la pronuncia di primo grado, la Corte di Appello condanna i costruttori a demolire le pareti murarie che delimitano il ripostiglio, ma rigetta la domanda diretta alla rimozione della caldaia appoggiata al muro del vano scale e delle relative tubazioni. Ad avviso del giudice di appello, l'allocazione della caldaia costituiva un uso, sia pure di maggiore intensità, della cosa comune, in quanto tale consentito dall'art. 1102 c.c., stante che per un verso non era stata dedotta l'esistenza di una norma regolamentare condominiale contraria e, che, per altro verso, le modeste dimensioni del manufatto installato non escludevano che gli altri condomini potessero utilizzare anch'essi il vano scale per le loro esigenze.

La pronuncia non soddisfa i condomini che vogliono la rimozione della caldaia e per questo promuovono ricorso per Cassazione, dove questo viene accolto.

La realizzazione di una caldaia all'interno di un vano scale non è compatibile con il contemporaneo e pari godimento del bene comune da parte degli altri condomini, sostengono i ricorrenti. Censura fondata, afferma la Corte. La sentenza impugnata ha valutato, in maniera generica quanto alla 'parità' dell'uso, unicamente la condizione della potenziale fruizione del vano scala da parte degli altri partecipanti al condominio 'per le loro esigenze', stanti 'le modeste dimensioni del manufatto installato', senza accertare se l'allocazione, non di una sola, ma di tante caldaie quanti sono i condomini sia non solo e non tanto materialmente possibile, ma anche compatibile con l'originaria destinazione del vano scala comune, che nasce per la diversa finalità di dare accesso alle proprietà individuali.

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