Sottotetto di un condominio: parte comune o proprietà esclusiva?

La condominialità di un bene va riscontrata in rapporto a funzionalità ed accessorietà

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Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 7906 dello scorso 6 aprile, riconferma la definizione di parti comuni di un condominio. Nel condominio degli edifici, ossia in quella particolare forma di comunione in cui coesistono beni di proprieta comuni al fianco di cose di proprieta comune ai titolari delle prime, le parti da considerarsi comuni sono quelle indicate dall'art. 1117 c.c.

Ad ogni modo la norma citata non esaurisce il numero delle cose comuni. Secondo il costante insegnamento della Corte di Cassazione (ex multis, Cass. 13 marzo 2009 n. 6175), infatti, l'art. 1117 c.c. ha un contenuto meramente esemplificativo e la condominialita di un bene, al di la dell'inclusione in quell'elenco, va riscontrata in tutte quelle cose che si pongano in un rapporto di funzionalita ed accessorieta rispetto alle parti di proprieta comune. I beni comuni, in sostanza, devono essere utili al miglior godimento delle parti di proprieta esclusiva. In presenza di queste caratteristiche solamente il titolo d'acquisto puo disporre diversamente circa la proprieta.

Tra le cose che non trovano posto nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. rientra il sottotetto. Tale circostanza, in assenza di specifica indicazione degli atti d'acquisto (o del regolamento contrattuale debitamente trascritto), ha fatto si che ci si domandasse: il sottotetto e parte comune o bene di proprieta esclusiva di pertinenza del proprietario dell'unita immobiliare ad esso sottoposta? Molto, naturalmente, fanno la presenza di botole e simili accessi in corrispondenza delle parti comuni. Al di la di cio, pero, come s'e detto a livello generale, in materia condominiale per stabilire la proprieta d'un bene e sempre necessario guardare alla funzione assolta. Nel caso sotteso alla succitata sentenza n. 7906, i condomini litigavano in relazione alla proprieta di questa parte dell'edificio.

La Corte regolatrice, confermando la sentenza d'appello e conformemente al proprio consolidato orientamento giurisprudenziale, ha specificato che "non disponendo diversamente il titolo di acquisto, il sottotetto e di proprieta comune, "considerato l'ampiezza" del medesimo, "la sua praticabilita e, soprattutto, l'accesso dal vano scala", "non potendo essere modificata tale sua qualita dall'abusiva chiusura da parte dello Z. della botola posta nel vano scala". La conclusione alla quale e giunta la sentenza della Corte d'appello si sottrae alla censura prospettata, posto che, salvo che il titolo disponga diversamente, l'appartenenza del sottotetto si determina in base alla funzione cui esso e destinato in concreto, e nella specie correttamente e stata applicata la presunzione di comunione, data la potenziale utilizzabilita per usi comuni, accertata dalla Corte di merito con adeguata motivazione in fatto" (Cass. 6 aprile 2011 n. 7906). In definitiva, al di la delle derive giudiziarie che le vertenze in merito alle questioni esposte possono assumere, la verifica della condominialita del sottotetto non puo prescindere da un esame della situazione di fatto, oltre che ad un'analisi degli atti d'acquisto.

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