L'art. 63 delle Disposizioni di Attuazioni del Codice Civile non si applica solo ai rapporti interni tra cedente ed acquirente ma anche ai rapporti tra chi acquista e il condominio.

Cassazione II - ordinanza 702 del 16 gennaio 2015

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Con l’ordinanza in rassegna la Corte di Cassazione ha ribadito che l’art. 63 delle Disposizioni di Attuazioni del Codice Civile non si applica solo ai rapporti interni tra cedente ed acquirente ma anche ai rapporti tra chi acquista e il condominio. Le norme che regolano la fattispecie sono contenute nell’art. 63 commi 4 e 5 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Questa disposizione prevede che: a)“chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”; b) “chi cede i diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

In ragione di ciò l’acquirente di un’unità immobiliare in condominio è tenuto, in solido con il cedente, al pagamento dei soli contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Si pone però il problema di capire quando sorge l’obbligo di pagamento dei contributi condominiali.

A tal proposito è necessario distinguere tra: a) spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune e b) spese attinenti a lavori che comportino un’innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante per i condomini.

Nel primo caso l’obbligo di pagare i contributi condominiali sorge nel momento in cui i lavori vengono eseguiti ovvero i servizi vengono prestati, indipendentemente dal momento in cui l’assemblea condominiale delibera la spesa o la sua ripartizione; nella seconda ipotesi l’obbligo di pagamento sorge nel momento in cui l’assemblea condominiale delibera l’intervento specificandone la tipologia ed i relativi costi (Cassazione Civile, sezione II, n. 24654/2010) 

Tornando alla domanda principale, quindi, chi acquista un immobile in condominio sarà tenuto al pagamento:

a) dei contributi condominiali attinenti le opere di manutenzione ordinaria materialmente eseguite nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto ed in quello precedente;

b) dei contributi condominiali attinenti le opere straordinarie ovvero le innovazioni se deliberate dall’assemblea nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto o in quello precedente.

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