Normativa condominio
La Normativa e il Condominio
Le delibere adottate dall'assemblea condominiale in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, anche se limitate ad un determinato affare o ad una specifica gestione sono nulle e non annullabili
Corte di Cassazione Ord. 10 gennaio 2019 n. 470
La deliberazione adottata a maggioranza per la ripartizione degli oneri di manutenzione delle parti comuni, posta in deroga ai principi di proporzionalità fissati dall’art.1123 cod.civ. e seguenti, ancorchè limitata ad una determinata spesa o gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell’oggetto, giacchè tale statuizione va ad incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condòmini ed eccede pertanto le competenze dell’assemblea.
Per tale ragione, la delibera richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condòmini in espressione della loro autonomia negoziale.
Questo è il principio stabilito dalla ordinanza in rassegna, che si riporta peraltro ad un indirizzo ormai consolidato negli ultimi due anni.
La deroga ai criteri legali richiede una convenzione modificatrice di natura contrattale che deve essere prevista espressamente e in modo non equivoco e deve essere adottata da tutti i condòmini all’unanimità.
E ciò tanto che la deroga sia deliberata in sede generale, quanto che la deroga sia decisa per ripartire una singola spesa o una specifica gestione.
Si tratta di un indirizzo di maggiore rigore rispetto agli arresti giurisprudenziali precedenti.
A partire dalla pronuncia delle Sezioni Unite n.18477/2010, infatti, in tema di maggioranze necessarie per la variazione delle tabelle millesimali, non è necessario approvare modifiche o variazioni alla ripartizione dei millesimi con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, secondo comma, c.c..
Infatti, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condominio, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica. Pertanto, mentre caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti, al contrario l'atto di approvazione della tabella fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà donde il difetto di note negoziali.
Ne è derivato a latere un indirizzo interpretativo, che negli anni successivi è stato largamente condiviso, che ravvisava la nullità del deliberato solo in presenza di modificazioni volontarie e definitive dei criteri di ripartizione delle spese in difformità della legge e anche del Regolamento, mentre una deroga apportata in concreto e per la sola occasione in delibera si sarebbe dovuta considerare annullabile.
Vedasi ad es. Cass. Sentenza 23 gennaio 2014, n. 1439, per la quale “la delibera assunta nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'articolo 1135, nn. 2 e 3, del Cc, relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese condominiali, ove, in mancanza di tabelle millesimali del condominio, adotti un criterio provvisorio, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'articolo 1123 del Cc, e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'articolo 1137, ultimo comma, del Cc.”.
L’indirizzo qui esposto, invece, si colloca su una posizione di maggiore rigore, che a sua volta influisce sulla proponibilità di contestazioni e doglianze attinenti la nullità di una delibera.
Eliminata la barriera temporale dello spirare del termine decadenziale di trenta giorni di cui all’art.1137 cod.civ., la violazione dei criteri di riparto, ancorchè riferita ad un singolo aspetto e non alla modificazione del criterio, in assenza dell’unanime consenso di tutti condòmini, assume il carattere della nullità, rilevabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, anche da colui che abbia votato favorevolmente e anche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo.
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