spesa impermeabilizzazione

Ripartizione della spesa di impermeabilizzazione di un cortile sotto il quale sono posti i box

Sulla ripartizione della spesa di impermeabilizzazione del cortile.

La fattispecie sembra poter essere disciplinata con il criterio di ripartizione di cui all'art.1125 cod.civ., che prevede la ripartizione della spesa in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani.

Nel caso che ci occupa, infatti, il solaio di copertura dei locali interrati funge da sostegno al terrazzo (Cass.14-9-2005 n.18194, con un precedente in Cass.18-3-1989 n.1362 e altre).

Si riporta in massima la recente sentenza, che ha innovato l'orientamento precedente:

"In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art.1126 cod.civ. (presupponendosi l'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), dovendosi invece procedere ad una applicazione analogica dell'art.1125 cod.civ. il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificando un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art.1123 co.2 cod.civ.".

La spesa andrà quindi sostenuta per metà dalla proprietà dell'autorimessa e per l'altra metà da tutti i condòmini che utilizzano la detta area, secondo le quote eventualmente stabilite da Regolamento, con la precisazione che restano a carico del proprietario superiore le spese per la pavimentazione e a carico di quello sottostante l'intonaco, la tinteggiatura e la decorazione.

Sulla quota di spesa relativa al cortile.

La metà della spesa relativa al cortile andrà ripartita in base alla tabella di proprietà generale. In favore di questa soluzione operano due elementi: il primo è la destinazione del cortile all'uso generale, non solo di transito e sosta, ma anche di distacco dagli stabili adiacenti per fornire aria e luce alle unità immobiliari del Condominio, talchè stante la presunzione di cui all'art.1117 cod.civ. il cortile può ben dirsi di uso comune; il secondo è la previsione, un po' vaga ed impropria, del Regolamento che annovera fra le parti comuni "il suolo su cui sorge lo stabile e relative pertinenze".

Sulla quota di spesa relativa all'autorimessa.

L'altra metà della spesa deve essere ripartita fra tutti coloro che sono proprietari di un box secondo la rispettiva quote millesimale.

In risposta all'obiezione sollevata da taluni condòmini, va precisato che nessuna rilevanza può avere la ubicazione dei punti di infiltrazione, atteso che il cortile funge da copertura di tutti i box e relativa aree di manovra e pertanto non può ammettersi l'esonero di alcun proprietario dalla partecipazione alla spesa da dividere pro quota.

Ufficio legale Anaci Roma
Avv. Carlo Patti